Российская стройка попала в перестройку

Отказом от долевого строительства власти надеются решить проблему обманутых граждан. Фото Reuters

Решить проблемы обманутых дольщиков мирным способом наши чиновники так и не смогли. Поэтому в Кремле решили разрушить весь «строительный муравейник» долевого строительства. Между тем эксперты ожидают в отрасли тектонических изменений: цена квадратного метра может вырасти на треть, а половина застройщиков просто исчезнут. При этом следует ждать расцвета полулегальных схем привлечения денег в строительство: от сомнительных товариществ до экзотических кооперативов.

У российской власти левая рука как бы не замечает, что делает правая. Только что правительство выстроило новую защиту участников долевого строительства, а Госдума приняла законопроект о налоговых льготах для дольщиков – как в Кремле решили прикрыть вообще все долевое жилищное строительство в стране. 

Президент РФ Владимир Путин поручил правительству разработать план поэтапного перехода в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья. Это следует из текста поручений по итогам совещания с членами правительства, состоявшегося в конце октября. Предложения необходимо представить до 15 декабря 2017 года.

Тот факт, что, отказываясь от долевого строительства, власти надеются решить проблему обманутых дольщиков, подтверждает тот факт, что на том же совещании глава государства поручил правительству представить предложения о введении ответственности для владельцев-застройщиков за ущерб дольщикам. 

Между тем проблема обманутых дольщиков остается крайне болезненной. По словам главы Минстроя Михаила Меня, на сегодняшний день в 72 субъектах РФ есть проблемные объекты в сфере строительства. А в реестр обманутых дольщиков включено около 36,6 тыс. россиян. Впрочем, включение в реестр носит заявительный характер. «По данным регионов, число обманутых дольщиков может составлять как минимум 86 тыс. человек», – передали СМИ оценки министерства.

Между тем на сегодняшний день люди проинвестировали в договоры долевого участия в среднем около 3,5 трлн руб. «И нам банковская система страны должна ответить, за сколько по времени и за какую стоимость они заместят эти 3,5 трлн руб., и вообще по силам ли банковской системе заместить такой объем и в какой период», – сомневается Михаил Мень.

Действительно, заместить такой объем средств будет непросто, считают эксперты. «Причин несколько. Первая связана с политикой кредиторов. Так, далеко не все игроки банковской отрасли готовы кредитовать девелоперов, считая их бизнес высокорискованным. Кроме того, сами банки зачастую не заинтересованы в активной выдаче кредитов на строительство. Ведь свою прибыль они скорее всего начнут получать только через два–три года, после того как объект будет сдан и начнется реализация жилья», – рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Предложение властей запретить гражданам участвовать в долевом строительстве также выглядит неубедительно. «Риторика о полной отмене долевого строительства ведется в преддверии выборов, это часть предвыборной программы, поэтому нужно делать скидку на то, что, возможно, она будет выполнена не в той мере, в какой сейчас озвучена», – не исключает директор экспертной группы VETA Дмитрий Жарский.

Переход к проектному финансированию, по мнению эксперта, состоится тогда, когда пройдет очередная волна слияний и поглощений, которая приведет к укрупнению компаний-застройщиков. «Тогда же, возможно, появится и государственный мегазастройщик, который и будет применять проектное финансирование, отбирая у всех коммерческих застройщиков долю рынка за счет имиджа надежности в глазах покупателей. А банки с готовностью будут кредитовать такого государственного мегазастройщика, тем более что скорее всего эти банки тоже будут государственными», – рассуждает он. Таким образом, предполагает Жарский, объем в 3,5 трлн руб. или его проблемная часть могут быть профинансированы за счет эмиссии, и за это заплатят все граждане некоторым падением курса рубля.

Разговоры властей о необходимости отказа от долевого строительства зазвучали уже после того, как были приняты поправки в закон «О долевом строительстве» и создан Фонд защиты прав дольщиков. Так, поправки в закон ужесточают требования к застройщикам жилья, необходимые для права заключать договоры долевого участия (ДДУ). В частности, их лишат возможности тратить полученные по ДДУ средства на подготовку новых девелоперских проектов. Кроме того, девелоперы будут обязаны резервировать в виде собственных средств 10% стоимости возведения уже начатых новостроек. По оценкам, только эти нормы приведут к уходу с рынка как минимум половины застройщиков жилья.

Кроме того, этим летом был подписан закон о создании Фонда защиты прав дольщиков (компенсационного фонда). Как заявляется, фонд устанавливает единую ставку взноса застройщиков – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства. Заработал он лишь в конце октября, и по состоянию на 27 октября взносы в фонд перечислил 31 застройщик из 18 регионов страны. Общий объем поступивших взносов составил 5,2 млн руб.

По мнению же экспертов «НГ», отказ властей от долевого строительства и недавние поправки в закон вкупе с созданием Фонда защиты прав дольщиков в целом не противоречат друг другу. В действиях властей прослеживается единая линия ужесточения законодательства в долевом строительстве, считает руководитель аналитического центра ИНКОМ-недвижимость Дмитрий Таганов. Кроме того, продолжает он, предложение властей вообще отказаться от долевого строительства способно не сократить, а даже увеличить количество обманутых дольщиков. «Оно воздействует в первую очередь на малых и средних застройщиков: они могут попросту не выдержать новых условий, что спровоцирует банкротство в массовом порядке и увеличит число обманутых дольщиков», – поясняет эксперт. Также законодательство о долевом строительстве регулирует львиную долю рынка новостроек – три четверти, но не весь рынок. «Существует и так называемый серый сегмент первичного рынка, где не используются ДДУ, а заключаются, например, договоры паенакопления в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), предварительные договоры, договоры инвестирования», – перечисляет Таганов, подчеркивая, что права таких покупателей ничем не защищены. «Для них создается потенциально опасная обстановка», – указывает он.

Возможности для покупки новой квартиры у граждан РФ также снижаются. «Сейчас квартиры в жилых комплексах на стадии котлована продаются на 20–30% дешевле, чем в аналогичных готовых новостройках. То есть, по сути, девелопер компенсирует покупателю риск более низкой ценой. Если власти запретят привлекать деньги покупателей на незавершенное строительство, то в продаже останутся только готовые дома. И они будут дороже на 20–30%, чем строящиеся», – замечает Мария Литинецкая. «Более того, поскольку весь проект или его значительная часть финансируется банком, это значит, что девелопер понесет дополнительные расходы на обслуживание кредита. Что также добавит к конечной цене «квадрата» лишние рубли», – продолжает она.

Складывается парадоксальная ситуация, рассуждает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Власти, с одной стороны, решают проблему обманутых дольщиков, а с другой стороны, закрывают доступ на рынок тем покупателям жилья, которые могут позволить его только на стадии строительства», – обращает внимание он.

Да и отказаться от долевого строительства быстро вряд ли получится. «За три года это сделать невозможно. Более реалистично выглядит срок 5–10 лет. Чтобы перейти на новую систему, необходимо сначала распродать все квартиры в готовых проектах, реализуемых по ДДУ, а также еще не построенные, но запланированные по старой схеме жилые объекты», – напоминает Таганов.

Вместе с тем, продолжает он, такая инициатива, как Фонд защиты дольщиков, представляется хорошим и перспективным начинанием. «Если деятельность фонда будет организована по аналогии с работой Агентства по страхованию вкладов, то данная инициатива вполне эффективна. В целом же застройщики становятся банкротами значительно реже, особенно если речь идет о крупных игроках рынка», – говорит эксперт, полагая, что средств фонда должно хватать для возмещения обманутым дольщикам материального ущерба. «Надо помнить, что размер компенсации, на которую вправе претендовать дольщик, ограничивается площадью жилого помещения и средней рыночной стоимостью одного квадратного метра. И для ее получения необходимо прохождение длительной процедуры», – замечает юрист компании Heads Consulting Ксения Степанова.

Впрочем, продолжает она, необходимость перемен в правовом регулировании отрасли назрела. «Но с учетом сегодняшних ставок по банковским кредитам инициатива властей представляется преждевременной.   Все расходы застройщика в итоге лягут на плечи покупателя», – резюмирует она.