Жилищное строительство скатывается в стагнацию

Объем портфеля ипотечных жилищных кредитов накопленным итогом, млрд руб. Источник: Национальное агентство финансовых исследований

Строительная отрасль по-прежнему переживает глубокий кризис. Ввод нового жилья по итогам полугодия провалился на 11%. А по итогам года жилищное строительство может упасть на 5–7%, ожидают в Минстрое. Но в правительстве ждут начала взрывного роста за счет ипотеки, которая действительно чувствует себя лучше, чем год назад. Однако без увеличения доходов рост жилищного строительства ограничен, а ипотечные деньги подменили собой сбережения самих граждан, считают эксперты.

В своей поздравительной телеграмме к Дню строителя, который отмечается каждое второе воскресенье августа, премьер Дмитрий Медведев перечислил положительные тенденции в строительной отрасли: «Продолжаем реализацию ипотечных программ, занимаемся расселением ветхого и аварийного жилья. 

Стимулируем внедрение передовых технологий, которые увеличивают скорость строительства, повышают его экологическую и энергетическую эффективность».

Однако сама отрасль, несмотря на праздник, пока дает больше поводов для опасений, чем поздравлений. Но чиновники часто не готовы акцентировать на этом внимание. Так, ранее в Минэкономразвития сообщили, что в рост отечественный экономики внес свой вклад в том числе такой сектор, как «Строительство». Действительно, согласно сводкам Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», только в мае составил 453 млрд руб., что на 3,8% больше уровня мая прошлого года. Однако ведомство Максима Орешкина тогда не уточнило, что такой важный показатель, как «Ввод нового жилья», по-прежнему находится в минусе (см. «НГ» от 22.06.17). За январь–июнь ввод нового жилья сократился на 11,3% в годовом выражении, составив менее 28 млн кв. м.

По итогам всего года скорее всего также будет зафиксирован спад. «У нас действительно в этом году будет небольшое снижение по общему объему ввода (нового жилья. – «НГ»)», – подтвердил в конце прошлой недели глава Минстроя Михаил Мень на встрече с Дмитрием Медведевым. Причины снижения в ведомстве объясняют как раз хроническим кризисом. «В первую очередь это связано с тем, что мы вводим в текущем году те дома, которые начинали строиться в 2015 году, это был непростой год для экономики РФ», – приводит слова министра ТАСС. Мень также ссылался на изменения в законе о долевом строительстве.

Хотя, как считает министр, снижение в этом году все же не будет сильным. По итогам года снижение объемов ввода жилья составит 5–7%, по оценкам Минстроя. В министерстве ожидают, что в 2017-м в строй будет введено около 75 млн кв. м. Напомним: по итогам 2014 года было сдано в эксплуатацию около 84 млн кв. м, в 2015 году – примерно 85 млн кв. м, в 2016-м – 80,2 млн кв. м.

Ранее российские руководители неоднократно заявляли об амбициозных планах по увеличению жилого фонда с 21 до 33 кв. м на душу населения. По этим планам страна должна была вводить ежегодно как минимум 120–150 млн кв. м, однако жилищный сектор даже близко не приблизился к этому показателю (см. «НГ» от 14.02.12). В новейшей истории максимальные объемы жилищного строительства показал лишь 2015-й.

Кроме того, раньше власти активно включали в свою статистику показатели индивидуального жилищного строительства, чтобы продемонстрировать хоть какой-то рост строительной отрасли. Теперь этим же показателем они объясняют ее падение. Как заявил в конце недели Мень, в индустриальном жилье мы видим положительную статистику, а «по индивидуальному жилищному строительству есть падение». «По индустриальному жилью падение гораздо меньше», – добавил он.

Однако даже на фоне падения в жилищном строительстве в правительстве полны надежд. 

Так, премьер Медведев рассчитывает на скорый «взрывной рост на рынке жилья». Поводом стали успехи ипотечного кредитования. «Ипотечная ставка снижается, ипотека становится все более и более популярной, – констатирует премьер. – Рынок ипотеки очень быстро развивается, и если кредитная ставка будет снижаться теми темпами, которые достигнуты сейчас, то рынок ждет взрывной темп». Медведев призвал готовиться к этому взрывному росту и предложил проанализировать возможности дальнейшего снижения ставок по ипотеке.

Именно низкие ставки по ипотеке обеспечивают сегодняшний интерес населения к жилищному кредитованию, соглашаются эксперты Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). «Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в июне 2017 года, в среднем составили 11,11%, снизившись с января 2017 года на 0,73 процентных пункта (п.п.). И это на 0,86 п.п. ниже минимального значения средневзвешенной ставки выдачи ипотечных кредитов по всем месяцам рекордного 2014 года», – сообщают в компании, полагая, что к концу текущего года ставка может упасть ниже 11%.

«Объем портфеля ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) достиг к концу первого полугодия 2017 года отметки 4,67 трлн руб. А объем выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2017 года превысил объем выдач аналогичного периода 2016 года на 16,3% и составил 773 млрд руб., что, в свою очередь, на 0,4% выше объема выданных ИЖК в рекордном 2014 году», – сообщают в НАФИ. Аналитики добавляют, что в штуках выдача кредитов также увеличилась: «Всего в первом полугодии было выдано 423 тыс. ипотечных кредитов, что на 8,6% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года».

Все это позволяет экспертам думать, что кризис, по крайней мере на рынке ипотеки, миновал и сектор стабилизировался после 2014 года. Как полагают в НАФИ, к концу 2017 года объем выдач ипотеки достигнет 1,7 трлн руб., что приведет к росту портфеля до 5 трлн руб.

Правда, часть опрошенных экспертов считают, что у роста жилищного строительств за счет ипотеки есть свой предел. Ожидание взрывного роста жилищного строительства в России на фоне удешевления ипотечного кредитования преждевременное, полагает гендиректор компании «Форум» Роман Паршин. «Даже если он и случится, он будет характерен не для всех регионов сразу, а в первую очередь для тех, где экономические показатели будут идти в гору», – считает он.

На рынке есть как минимум два фактора, сдерживающих взрывной рост жилищного строительства, признают эксперты «НГ». «Во-первых, последние два года происходит постоянное увеличение предложения, и это серьезное препятствие для старта новых проектов. Застройщики становятся более взвешенными, жесткая конкуренция и постоянный рост объема квадратных метров заставляют их рассматривать каждую новую площадку более аккуратно», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Второй фактор – ужесточение законодательства о долевом строительстве, которое серьезно ограничило доступ на рынок недвижимости игроков. «Случайных застройщиков на рынке теперь не будет, ибо не все смогут работать по новым правилам игры. Иными словами, не каждый строитель теперь может стать застройщиком», – продолжает она.

Помимо объемов ввода нового жилья и ипотечного кредитования нельзя забывать еще об одном показателе – динамике доходов населения, замечают эксперты. «Так, в фазе роста рынка, когда растут доходы населения, к нормальному предъявленному спросу, обеспеченному доходами, прибавляются дополнительные ипотечные деньги, и это повышает финансирование строительства и объемы ввода жилья (а заодно и цены)», – объясняет управляющий партнер компании «Стерникс Консалтинг» Геннадий Стерник. «Сегодня же, когда благосостояние населения не растет и даже снижается, ипотечные средства просто заменяют собственные деньги из сбережений граждан», – считает он, полагая, что рост ипотечного кредитования вскоре остановится.

Об отсутствии у населения средств свидетельствует также снижение интереса россиян к получению сертификатов на материнский капитал. Ранее Счетная палата сообщила, что по итогам первого полугодия их выдача сократилась на 25%. Как объясняли тогда эксперты, многие направляли маткапитал на улучшение жилищных условий. Например, в качестве  взноса по жилищному кредиту. «Сегодня на фоне падения доходов и отсутствия у граждан лишних средств такое решение оказывается недоступным для большинства семей», – делали вывод эксперты (см. «НГ» от 04.08.17). 

Как итог – эксперты сегодня прочат отрасли долгую стагнацию. «Застройщики по-прежнему разоряются, новое строительство почти не начинается, а сроки ввода старых строек затягиваются», – говорит Стерник. По его расчетам, стагнация отрасли будет долгой: «Еще три-четыре года отсутствия роста цен, доходности инвестиций в девелопмент, объемов строительства и ввода жилья».