Рынок недвижимости упал на новое дно

Источник: ИНКОМ-Недвижимость

Октябрь традиционно был хлебным месяцем для риелторов, он считается вторым по активности покупателей после показателей февраля–апреля. Но октябрь 2016-го оказался неприятным исключением. По данным ИНКОМ-Недвижимости, показатели спроса оказались минимальными с 2005 года. Отрицательная динамика покупательской активности наблюдалась даже на фоне падения цен предложения и готовности продавцов идти на существенные скидки.

Статистика обращений по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре, однако нынешний октябрь по этому показателю является худшим за все 11 лет наблюдений, а также одним из худших месяцев в 2016 году. Об этом пишут в своем отчете аналитики компании ИНКОМ-Недвижимость. Побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом  выражении на 22,5%. Парадокс ситуации состоит в том, что прошлый октябрь, отмеченный печатью кризиса, хоть и демонстрировал в среднем сниженную покупательскую активность, оказался тем не менее одним из лучших в этом отношении месяцем 2015 года. Именно тогда покупатели, в целом адаптировавшиеся к изменившимся условиям, массово перешли из режима ожидания к решению жилищных вопросов.

Снижение октябрьской активности на вторичном рынке жилья объясняют необычной летней активностью и влиянием на рынок макроэкономических факторов. «Из-за ухудшения материального положения многие москвичи летом провели отпуск  в столице и занимались куплей-продажей жилья, – сказал «НГ» директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости Сергей Шлома. – Во-вторых, покупатели в ожидании смягчения государством кредитно-денежной политики надеются на снижение ипотечных ставок до уровня 10% и откладывают сделки, занимая выжидательную позицию».

По мнению эксперта, серьезное давление на вторичный рынок жилья оказывает и рынок новостроек. «Новостройки переманивают к себе покупателей, которые раньше не интересовались первичкой, – говорит Шлома. – Причина этого – появление новых жилых комплексов, в которых представлены качественные объекты по доступным (особенно при использовании субсидированной ипотеки) ценам». Если субсидированная ипотека будет отменена (что весьма вероятно, учитывая дефицит госбюджета-2017), тогда и первичный, и вторичный сегменты окажутся в равных условиях, не исключает эксперт.

«Кризис на потребительском рынке не ограничивается Московским регионом. Вторичный рынок недвижимости испытывает схожие проблемы по всей стране, – сказал «НГ» руководитель проектов Института промышленного и гражданского проектирования «2К» Святослав Славин. – Падение спроса на недвижимость, как на новостройки, так и на вторичку, – это следствие экономического кризиса. Реальные доходы населения падают уже более года, что не может не отражаться на потребительском рынке. Если спрос на новостройки еще подогревается госсубсидированием ипотеки, то на вторичном рынке недвижимости таких инструментов нет. Поэтому снижение активности на вторичном рынке жилья – вполне логичное отражение экономической ситуации в стране».

По мнению Славина, поскольку снижение цен – это единственный способ привлечь покупателя на вторичном рынке жилья, этот инструмент активно и применяется. «Покупатели уже сегодня могут рассчитывать на 4–8% скидки или даже больше от объявленной стоимости, поскольку в отсутствие спроса продавцы только формально выставляют более высокую цену, но заранее готовы снижать ее при наличии предметного интереса».

Однако некоторым экспертам ситуация на вторичном рынке все же внушает оптимизм. «Падение средней стоимости квадратного метра в Москве остановилось еще летом, и сейчас цены скорее демонстрируют стабильность. С лета по октябрь стоимость «квадрата» в старом жилом фонде колебалась в районе 220 тыс. руб. При этом средний размер скидок сократился с 10% до 3–5%. Пока неизменным остается срок экспозиции квартиры на рынке (около 100 дней) – это единственный фактор, который не позволяет с полной уверенностью говорить о восстановлении вторичного рынка», – сказала «НГ» управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По словам эксперта, практика работы на вторичном рынке говорит об увеличении спроса, особенно в сравнении с прошлой осенью. «Во-первых, сегодня многие покупатели и продавцы вторичной недвижимости почувствовали, что цены достигли дна и больше не снижаются. Во-вторых, сейчас реализуется отложенный спрос, который накопился в период колебаний курсов валют, что нервировало покупателей в 2015 году. В-третьих, на протяжении 2016 года снижались ставки по ипотеке на вторичном рынке, которые достигли предкризисных значений (12,5%) как раз осенью», – поясняет Литинецкая. Однако она уточняет, что в регионах, где платежеспособность населения низкая, ситуация с вторичкой намного хуже московской, и в большинстве областей цены продолжают снижаться.

Руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ–Недвижимость» Яна Сергеева также не разделяет пессимизма некоторых коллег. «Текущий квартал можно смело назвать пиком спроса и возросшая за октябрь деловая активность является тому показателем, - говорит она. - Значительное влияние на повышение спроса оказывают банковские программы, дающие возможность получить ипотеку со ставкой от 10,5%. С учетом снижения стоимости кв.м и ставки по кредиту, приобретение жилья стало выгодным, в разрез бытующим мнениям о кризисных процессах в экономике. Безусловно снизился процент покупателей со свободными денежными средствами. При этом, снижение процента уверенно перекрывает доля возросших ипотечных сделок и, по прежнему велик процент «альтернативных».

Эксперт обращает внимание, что снижение стоимости кв.м. вторичного жилья не оказывает влияние на рынок новостроек. «Выбор типа недвижимости зависит от задачи, стоящей перед покупателем: заселиться сразу после покупки квартиры на вторичном рынке или подождать, пока достроится дом и получить качественно иное жилье. Современные проекты жилых комплексов предусматривают благоустроенную придомовую территорию с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками. В квартирах предусмотрены удобные планировки».

Но и Сергеева согласна, что рынок вторичного жилья в других городах в основной своей части находится в стагнирующем состоянии и октябрь там не вызвал ключевых изменений.