За дешевую недвижимость заплатим как за дорогую

За падением рыночных цен на недвижимость должно следовать и снижение имущественных налогов. Фото Арсения Несходимова (НГ-Фото)

Сегодня состоится нулевое чтение законопроекта «О государственной кадастровой оценке», которое правительство РФ внесло в Госдуму в начале мая 2016 года. Критики этого проекта говорят о сложной процедуре оспаривания государственной кадастровой оценки. Это может привести к тому, что при снижении цен на недвижимость гражданам придется платить все больше налогов. Ряд депутатов Госдумы, чиновники и частные оценщики подготовили важные поправки к будущему закону.

С 2016 года налог на недвижимость составляет в России не 2% от стоимости объекта по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), а до 0,3% от кадастровой оценки. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют независимые оценщики, а утверждают региональные и местные органы власти. Кадастровая оценка напрямую определяет величину имущественных налогов. Теоретически при падении рынка недвижимости должны снижаться и налоги. Но местные и региональные власти явно в этом не заинтересованы.

Переход на кадастровые оценки нередко приводит к резкому повышению налогов. Нередки случаи, когда хозяевам соседних и одинаковых по площади участков приходили кратно различающиеся налоги. Новый порядок оценки привел к созданию целой отрасли: кроме частных оценщиков стали популярны услуги «переоценщиков». В Интернете можно найти немало компаний, которые предлагают снизить «налоговое бремя» до 70% за счет снижения кадастровой стоимости.

Снижение налоговой базы благоприятно для населения, но вредит наполнению бюджета. По данным Счетной палаты (СП), в 2014–2015 годах налогооблагаемая база по налогам на недвижимое имущество уменьшилась на 4 трлн руб. из-за решений комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. В СП посчитали, что в 2015 году по сравнению с 2014 годом количество обращений по пересмотру оценки увеличилось больше чем вдвое. Решениями комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости и судебными решениями в 2014 году удовлетворены требования о снижении кадастровой стоимости в отношении 38 тыс. объектов на 2,4 трлн руб., а в 2015 году – в отношении 27 тыс. объектов на 1,6 трлн руб.

По словам депутата Госдумы Ивана Грачева, больше всех от проблем с оценкой пострадали малые предприятия. «У физлиц большие шансы пересмотреть оценку уже на стадии комиссии. У крупных предприятий есть возможность минимизировать оценку – им в этом помогают оценщики и адвокаты. А вот у малого и среднего бизнеса не всегда хватает средств и ресурсов на все тяжбы, сначала в комиссиях, а потом в судах. В итоге во многих регионах налог на недвижимость для малых предприятий вырос до 10 раз, соответственно растут и ставки аренды».

«В связи с тем, что мы пересмотрели кадастровую оценку на торговые объекты недвижимости, в 2015 году мы получили дополнительно 8 млрд руб. в консолидированный бюджет региона», – говорит председатель Московской областной думы Никита Чаплин.

Но в других регионах иногда возникает обвальный процесс снижения кадастровых оценок. «Мы все признавали, что изначально кадастровая оценка была завышенной, но когда снижение достигло десятков и сотен раз, то возник очень серьезный дисбаланс», – заявил мэр Мурманска Алексей Веллер. По его словам, переоценкой за несколько лет воспользовалось примерно 25% мурманских предпринимателей.

В марте 2016 года президент России Владимир Путин провел совещание с министрами, на котором отреагировал на ситуацию с кадастровой оценкой. «Это продолжает волновать очень многих – и представителей бизнеса, и рядовых граждан. Многих беспокоит способ кадастровой оценки земли, говорят, что часто он выше рыночной.  Надо обратить внимание, чтобы средства защиты интересов граждан были для них не обременительными, а доступными», – подчеркнул президент. Министр экономического развития Алексей Улюкаев сообщил тогда о создании государственного института кадастровой оценки.

Представитель Минэкономразвития Елена Лашкина рассказала «НГ», что законопроектом предусмотрено закрепление за постоянно действующими бюджетными учреждениями субъектов РФ функций по сбору всей необходимой для кадастровой оценки информации, определению кадастровой стоимости, по оперативному исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, концентрации ответственности за результаты кадастровой оценки в бюджетных учреждениях. Сейчас определение кадастровой стоимости идет путем проведения государственных закупок. Законопроектом предполагается устранить существующие проблемы, связанные с недостатком информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, и размыванием ответственности. Все эти проблемы характерны для частных компаний оценщиков. Законопроект предполагает переходный период до 2020 года, в течение которого субъекты РФ могут переходить на новую систему кадастровой оценки.

Новый законопроект правительство Дмитрия Медведева внесло в Госдуму 4 мая 2016 года. «На заседании депутаты правящей фракции приняли решение прекратить вакханалию независимых оценщиков и перейти к государственной единой оценке недвижимости», – заявил зампред думского комитета по земельным отношениям Мартин Шаккум.

Гражданам и бизнесу необходимо оставить возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимости до обращения в суд, которое требует юридической подготовки, временных и финансовых затрат, считает президент партнерства «Экспертный совет» Алексей Каминский. Он уточнил для «НГ», что при действующем законодательстве все юридические лица, в том числе предприятия малого и среднего бизнеса, имеют возможность привести кадастровую стоимость в соответствие с ситуацией на рынке недвижимости через процедуру как судебного, так и досудебного оспаривания. А новый правительственный законопроект предлагает сделать их формирование необязательным, по желанию субъекта. «Очевидно, что субъект, заинтересованный в максимально высокой кадастровой стоимости, не нуждается в неподконтрольной комиссии, – говорит Каминский. – Эти комиссии – важнейший элемент системы оспаривания, которые помогают разгружать суды от десятков тысяч заявлений от граждан и бизнеса». Кроме того, он считает, что новые правила игры кадастровой оценки многократно увеличат объем налоговых платежей на недвижимость. «В случае если семья владеет несколькими объектами недвижимости (квартира, дача, гараж), а таких семей, разумеется, очень много, речь пойдет о десятках тысяч рублей в платежках, которые придут к гражданам к концу этого года».