Новый реестр не спасет застройщиков от банкротства

Застройщики задолжали банкам более 320 млрд руб. Фото Натальи Преображенской (НГ-фото)

Правительство пытается решать проблему обманутых дольщиков с помощью полумер. Вчера правительство утвердило список новых требований к строителям, которые в теории должны чуть снизить риски участия в долевом строительстве. До начала кризиса чиновники надеялись, что права дольщиков защитит закон о банковском контроле строительства (214-ФЗ). Однако застройщики продолжают банкротиться и уходить с рынка, оставляя за собой шлейф проблем и десятки тысяч обманутых семей.

Вчера в Краснодаре доведенные от отчаяния граждане, которые внесли деньги на строительство многоквартирного дома в соответствии с 214-ФЗ, объявили голодовку – фирма, строившая дом, уже год как не может сдать объект. 

На днях в Калининграде на митинг протеста – 10-й по счету – вышло около тысячи обманутых дольщиков, которые несколько лет не могут получить оплаченные квартиры. На улицы выходят рассерженные соинвесторы в Нижнем Новгороде, Самаре, Обнинске и других городах. Такие новости – как сводки с фронта. По данным упраздненного Минрегионразвития, на 2013 год в реестре обманутых дольщиков числилось около 80 тыс. человек. Удивительным образом это число остается неизменным в течение последних нескольких лет. Не успевают местные власти отрапортовать, что предоставили пострадавшим гражданам жилье, как случаются очередные банкротства строительных компаний. При этом власти понимают, что проблема дольщиков приобретет в 2016 выборном году особый статус и остроту.

На вчерашнем заседании правительства обсуждали поправки в 214-ФЗ, предложенные Минстроем РФ. Чиновники предлагают установить дополнительные требования к застройщикам, а также расширить контрольные полномочия региональных властей. Будет создан и единый реестр застройщиков. Кроме того, для обеспечения прав участников долевого строительства разрешат использовать механизм банковского проектного финансирования.

Премьер Дмитрий Медведев пояснил, что «банк, который предоставляет застройщику кредит на предоставление жилья, это делает, а деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в этом банке, к застройщику они поступят только после того, как он закончит все работы и люди получат свои квартиры». «Посмотрим, насколько востребованной окажется такая система работы», – передает слова главы правительства агентство РИА Новости.

Медведев отметил, что тема долевого строительства сложная, «потому что случаи, когда люди вкладывают деньги, а их обманывают, к сожалению, распространены до сих пор». По его словам, недобросовестные застройщики затягивают сроки строительства, нарушают договоренности, деньги иногда просто исчезают.

В целом поправки Минстроя правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила. Новые требования будут вводиться поэтапно: с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года. Так, с 1 марта будут введены требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства частных лиц – участников долевого строительства, в том числе – требования к минимальному размеру собственного капитала таких застройщиков. С 1 июля 2016 года предусматривается ведение единого реестра застройщиков. С 1 января 2017 года уточняются цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. При этом предусматривается расширение перечня таких целей, включая возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках реализуемых проектов по строительству жилья.

По мнению члена Совета Федерации Антона Белякова, один из спорных моментов законопроекта – требования к наличию собственного капитала: «Застройщику вовсе не обязательно иметь в собственности крупные активы типа парка башенных кранов и экскаваторов. Всю технику он может арендовать или брать в лизинг. Не очень понятно, зачем девелоперу держать серьезные капиталы на счетах. Причем большие обороты вовсе не панацея от банкротства, что мы наблюдаем по истории возникновения проблем у компании СУ-155, долги которой приблизились к 40 млрд руб.» 

С позицией сенатора согласился и глава стройфирмы «Ресурсстрой» Дмитрий Симагин: «Мы не возражаем против усиления контроля. В конце концов сейчас, чтобы начать строительство в Москве, необходимо собрать 240 подписей, еще один-два контролирующих органа погоды не сделают. Но принимаемые сегодня поправки скорее всего вытеснят всех «малышей» с рынка».

По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, единый реестр также никаким образом не сможет защитить застройщиков от банкротства: «Абсолютно непонятно, по каким критериям будет составляться данный рейтинг. Слишком много факторов влияет на надежность застройщика. И аккумулировать их для составления единого реестра, на мой взгляд, невозможно».

Гендиректор Ikon Development Евгения Акимова напоминает, что у Минстроя уже есть реестр застройщиков, который они ведут на основании предоставляемой ими отчетности: «Создание еще одного реестра – попросту пустая трата времени, так как дебиторская и кредиторская задолженность не даст дольщику ответа на главный вопрос – насколько конкретный девелопер надежен. А значит, и защититься от банкротства застройщика это не поможет».

Как сказал Беляков, невозможно сочинить универсальный закон, на 100% защищающий права граждан. Впрочем, сенатор не согласен и с тем, что вопрос можно было бы решить радикально – просто запретить применять схему с долевым участием. «Мы придушили ипотеку, можно следом закрыть для граждан возможность соинвестировать в жилье, у нас тогда про относительно доступную схему покупки недвижимости придется забыть», – считает Беляков.

Евгения Акимова добавила, что при отказе от долевого механизма застройщикам придется строить либо только на собственные, либо на кредитные средства, что приведет к росту цен: «Учитывая сокращене доходов, можно с уверенностью прогнозировать сокращение сделок. Да, обманутых дольщиков не будет. Однако многие россияне уже не смогут позволить себе купить квартиру, что противоречит жилищной политике государства, одна из главных задач которой – обеспечение населения жильем».

Мария Литинецкая отметила, что в случае полного отказа от долевого участия с рынка наверняка уйдут небольшие компании: «Похоже, что подобного «очищения» рынка и добиваются власти. При этом крупные компании могут начать продавать квартиры по схеме ЖСК, предварительным договорам купли-продажи, договорам соинвестирования и пр. Все это будет делаться для того, чтобы получить деньги дольщиков сразу, а не после окончания строительства». Эксперты считают, что при полном запрете долевого строительства отрасль ждет значительное падение спроса. На рынке скорее всего останутся только конечные покупатели, приобретающие жилье для собственного проживания, а покупка инвестиционных квартир станет практически бессмысленной.