Ольга Соловьева
Многие жители РФ вскоре могут начать искать покупателей на свои квартиры. Фото Александра Рюмина/ТАСС
Еще недавно россияне предпочитали покупать квартиры либо для того, чтобы улучшить жилищные условия, либо для того, чтобы инвестировать в недвижимость. Однако экономическая ситуация конца 2014 года внесла в прежние тенденции существенные коррективы. Теперь все большее число граждан интересуется продажей ранее приобретенного, в том числе в кредит, жилья. Такой вывод делают юристы, проанализировавшие около 50 тыс. юридических запросов в сфере жилищного права за последний год. Согласно их выводам, более половины желающих избавиться от недвижимости в качестве основных аргументов называют экономические сложности: рост семейных расходов, падение доходов и угрозу увольнения.
Начиная с февраля 2015 года количество консультаций по продаже квартир превысило количество консультаций по покупке, сообщают специалисты юридического онлайн-сервиса Правовед.ru. При этом если 45% пользователей сервиса, объясняя, почему они хотят продать жилье, ссылаются на семейные обстоятельства, в частности, на развод, то остальные – а это более 50% – указывают на экономические сложности.
Как известно, в декабре 2014 года наблюдался ажиотажный спрос на покупку недвижимости. На фоне резкого ослабления рубля и роста инфляции россияне пытались сохранить собственные сбережения, вкладывая их в недвижимость. Сейчас же, по мнению юристов, наблюдается обратная тенденция. Большинство тех, кто купил жилье в конце прошлого года, пытаются от него избавиться. «На рынке недвижимости имеется значительная доля инвестиционных квартир, которые приобретались из расчета, что квартира будет расти в цене», – объясняет основатель Правовед.ru Валерий Мешков. После падения рубля многие столкнулись с тем, что цены на квартиры оказались не привязаны к валюте, и осознали, что недвижимость – не лучший способ инвестирования. Упала и стоимость аренды в РФ, так что выгода от сдачи квартир серьезно снизилась, констатирует Мешков.
На увеличение количества продаж жилья влияют именно экономические факторы, считают юристы. «На собственников квартир повлияло также увеличение налогового бремени: налог будет исчисляться теперь от кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной», – напоминает юрист Правовед.ru Натан Будовниц.
К тому же, как показало исследование юристов, граждане начинают избавляться не только от «инвестиционных» квартир, но и от жилья, приобретенного по еще не погашенной ипотеке. Подобное явление специалисты Правовед.ru объясняют неспособностью россиян выплачивать как ипотечный, так и другие потребительские кредиты. «Инфляция и рост тарифов ЖКХ при неизменной заработной плате подталкивают к решению о продаже недвижимости или ухудшению жилищных условий с целью погашения кредитов», – говорят исследователи. Как пояснили «НГ» в компании, оказавшиеся в подобной ситуации граждане предпочитают либо продавать с одобрения банка свою ипотечную квартиру и тем самым закрывать существующий перед банком долг по кредиту за квартиру, либо хотят поменять большую жилплощадь на меньшую, а полученной разницей покрывать расходы по каким-то другим своим обязательствам.
К слову, лишь за два первых месяца текущего года просроченная задолженность жителей РФ по ипотеке увеличилась почти на 17% и составила около 54 млрд руб. Быстрее просрочка росла только в январе-феврале 2009 года – на 25%, сообщает коллекторское агентство Sequoia Credit Consolidation. Для сравнения: в январе-феврале 2014 года рост просрочки составил лишь 3,7%.
Некоторые эксперты рынка недвижимости соглашаются с выводами юристов и подтверждают, что рост числа предложений по продаже жилья есть, но пока он не слишком заметен. «Количество запросов от людей, имеющих ипотечные квартиры, действительно увеличилось. Однако не привело к увеличению количества сделок с ипотечными квартирами», – сообщает директор департамента «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, это происходит из-за общей нестабильности в экономике. «Люди неуверенно себя чувствуют с точки зрения будущего, поэтому хотят быть вооружены знаниями на случай, если произойдет какая-то непредвиденная ситуация», – указывает эксперт.
Любой кризис в условиях обесценения национальной валюты, колоссального повышения цен на продовольствие и двукратного повышения цен на другие товары, делает жизнь населения гораздо более сложной, напоминает президент FIABCI Russia Елена Иванкина. «На фоне экономического кризиса платежеспособность населения падает и люди пытаются как-то оптимизировать свои расходы, частично снижая свои претензии по жилью», – считает директор Центра градостроительных компетенций Российской академии народного хозяйства и госслужбы Ирина Ирбитская.
В случае если негативные тенденции в экономике продлятся более длительное время, вполне можно ожидать дальнейшего роста подобных обращений к юристам, говорит гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.
Однако многие эксперты «НГ» с выводами юристов все же не согласились. «Как правило, к продаже залоговой квартиры заемщики прибегают в самом крайнем случае, когда выплата кредита становится невозможной», – говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. В случае же временной невозможности выплат по ипотеке банк может предложить заемщикам различные варианты: реструктуризацию кредита с уменьшением ежемесячных платежей или отсрочку платежей сроком до полугода. «Одним словом, потеря работы или временные финансовые трудности не многих заемщиков заставляют отказаться от квартиры», – указывает эксперт.
Что же касается увеличения налогового бремени, то это в еще меньшей степени может послужить причиной продажи квартиры, ведь такое увеличение люди еще не успели почувствовать, считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. «Первое увеличение налоговых платежей мы увидим в своих квитанциях только в 2016 году, когда будем платить за 2015 год», – объясняет эксперт.
Не согласны эксперты и с выводами юристов относительно тенденций на рынке аренды жилья. «Спрос уменьшился, но не критично. Скорее речь идет о перераспределении спроса с дорогого жилья на дешевое», – поясняет Константин Барсуков. Действительно, соглашается Вадим Ламин, спрос на аренду в сегменте больших квартир снизился. «Небольшие по площади квартиры по-прежнему востребованы. Многие люди стали экономить и переезжать в более скромное жилье», – уточняет он.
К тому же, добавляет Алексей Новиков, многие понимают, что сейчас не лучшее время для продажи недвижимости. «В условиях снижения спроса реализованы могут быть только те объекты, где предоставляется скидка, – замечает эксперт. – Поэтому ряд собственников и инвесторов предпочитают придерживать свои квартиры, чтобы переждать момент стагнации цен и вывести объекты на растущем рынке».
Дарья Гармоненко