Цены на жилье будут падать

Квадратные метры в новостройках больше не будут дорожать каждый месяц. Фото Евгения Зуева (НГ-фото)

Цены на жилье в России вошли в глубокое пике. С поправкой на инфляцию рублевая средняя цена квадратного метра будет падать почти на 3% ежегодно. Такой прогноз на ближайшие годы опубликовали аналитики агентства Standard & Poor’s. Средние цены в долларах могут снижаться еще сильнее из-за вероятного ослабления рубля.

«В 2014–2015 годах реальные цены (скорректированные на инфляцию потребительских цен) будут падать на фоне ослабления экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств», – сообщается в отчете Standard & Poor’s. Номинальные рублевые цены квадратного метра в 2014–2015 годах могут вырасти на 4 и 3% соответственно. Однако инфляция будет значительно выше: на уровне 7% в 2014 году и 5,7% – в следующем. Таким образом, реальная цена метра в среднем по стране будет снижаться с темпом около 3% в год. 

При пересчете на доллары темпы падения цен будут еще выше. Ведь российский рубль в 2014 году подешевел к доллару уже на 10%. И вряд ли нас ждет период стабильного укрепления рубля. По данным Standard & Poor’s, в 2012 году рынок жилой недвижимости начал восстанавливаться после спада 2009 года, рост номинальных цен превысил 10%, однако уже во втором полугодии 2013 года он несколько снизился вследствие замедления темпов роста экономики. «Реальные же цены на жилье снизились в 2013 году», – сообщается в отчете компании.

В первом квартале 2014 года цены на первичном рынке выросли на 2% в сравнении с последним кварталом 2013 года – такие темпы роста в последний раз отмечались в середине 2012 года. На рынке вторичной недвижимости рост составил 1,2%, что выше средних темпов роста в 2013 году. Во втором квартале текущего года тенденция продолжилась, в результате чего за первое полугодие суммарный рост цен достиг 2,5% на вторичном рынке и 4% – на первичном.

По мнению экспертов, опрошенных «НГ», в крупных региональных центрах спрос на жилье остается стабильным и каких-либо очевидных предпосылок для изменения ситуации пока нет. «С начала 2014 года рублевые цены на вторичном рынке жилья выросли на 5,7%, из них на 0,7% и 0,5% соответственно в июне и июле. Последние два месяца темпы их ежемесячного прироста снизились – в марте и апреле цены увеличились на 1,1% в месяц, но рост все равно есть. И в сочетании с уменьшением предложения (в июне на 2%) это говорит об определенном уровне реального спроса», – рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Явное снижение цен на недвижимость в России, по его мнению, возможно только в ситуации кризиса, но даже в этом случае, как показывает опыт 1998 и 2008 годов, цены восстановятся в течение полутора-двух лет после падения.

«Рынок недвижимости инертен. Он реагирует на потрясения финансового рынка спустя несколько месяцев, а может быть, и год. Это обусловлено наличием финансирования у застройщика, невозможностью быстро снижать цены. Да и с маржой все расстаются неохотно», – считает представитель компании «Грас» Петр Кирилловский. На его взгляд, корректировка цен может произойти за счет выпуска на рынок объектов более дешевой категории.

«Такое изменение цен является абсолютно нормальным для российского рынка и не повлечет за собой никаких негативных последствий», – соглашается директор отдела исследований рынка консалтинговой компании CBRE Валентин Гаврилов. Но не исключено и более сильное падение в случае снижения покупательной способности населения, если темпы роста ВВП продолжат снижаться, а инфляция – расти.

Рынок будет также поддерживаться продолжающимся ростом ипотечного кредитования, надеются в S&P. Правда, высокие процентные ставки, по  мнению аналитиков, ограничивают доступность ипотеки для значительной части населения. «В первом квартале 2014 года отмечался резкий рост числа заявок на ипотечные кредиты. Мы полагаем, что аналогичным образом российские потребители решили не откладывать покупку товаров длительного пользования в этот период, что обусловило значительное временное увеличение розничного товарооборота», – говорится в отчете S&P.

Так, по данным Минстроя РФ, только за первое полугодие 2014 года в России выдано 835 тыс. ипотечных кредитов, в то время как в прошлом году общее количество одобренных заявок по ипотеке составило 825 тыс. Правда, объемы ипотечного кредитования в РФ пока относительно невелики указывают в S&P. На него приходится лишь 4% ВВП, что гораздо ниже показателей стран с развитой экономикой. «Лишь около 25% покупок жилья в России финансируется с помощью ипотеки», – резюмируют аналитики.

При этом S&P отмечает, что спрос на жилье более высокого качества в России остается высоким, а предложение жилья растет недостаточно быстро. «Мы ожидаем, что в реальном выражении цены продолжат снижаться. Вместе с тем мы отмечаем подверженность рынка жилой недвижимости рискам возможного ухудшения ситуации», – резюмируют в компании.

С выводами S&P согласны и эксперты компании CBRE. «Для любой экономики характерна цикличность в развитии. Сейчас российская экономика находится в понижательной фазе делового цикла. Однако решение геополитических проблем, изменение условий для развития малого и среднего бизнеса, реализация инфраструктурных проектов способны вернуть экономику в фазу ускорения роста. Все эти шаги принципиально реализуемы. Соответственно делать ставку на долгосрочное падение цен в недвижимости, особенно в Москве, не стоит», – отметил Гаврилов.

Несмотря на явное падение цен, относительная привлекательность инвестиций в недвижимость для консервативных инвесторов не исчезнет – говорит Дмитрий Таганов. «Люди, которые не хотят постоянно зависеть от курсов иностранных валют, будут продолжать вкладывать свои деньги в квартиры.  В зависимости от формата жилья «чистая арендная» доходность может варьироваться от 3 до 7% годовых», – утверждают аналитики ИНКОМа.