Анастасия Башкатова
Сдающие в аренду квартиры, как правило, уклоняются от выплаты налогов.
Фото Елены Рыковой
Столичные власти ищут новые способы пополнения городского бюджета. Сегодня в Мосгордуме обсуждается законопроект о специальном патенте для тех, кто сдает в аренду жилые и нежилые помещения. Предлагаемая цена патента – 60 тыс. руб. в год. Ранее мэрия пыталась увеличить доходы казны за счет привлечения участковых к контролю за сдачей жилья внаем.
Москвичи, сдающие в аренду свои квартиры, оказались, по мысли столичных чиновников, одними из самых успешных индивидуальных предпринимателей. Сейчас в Мосгордуме рассматривается законопроект мэра столицы Сергея Собянина «О патентной системе налогообложения». Этот проект предлагает ввести на территории Москвы с 1 января 2013 года патентную систему налогообложения в отношении 65 видов предпринимательской деятельности. В список этих видов деятельности попала среди прочего «сдача в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».
Столичная мэрия полагает, что возможный годовой доход от сдачи внаем одного объекта недвижимости может составить у жителя столицы 1 млн. руб., то есть выходит, что за месяц москвич-арендодатель в среднем получает около 83 тыс. руб. Для сравнения: сдача в аренду квартиры оказалась, по мнению чиновников, куда более денежным бизнесом, чем, например, пассажиро- и грузоперевозки, репетиторство, техническое обслуживание и ремонт автотранспорта, ремонт жилья и т.п. Аренду смогли переплюнуть по уровню доходов лишь частная медицинская деятельность, детективная деятельность, услуги общепита, некоторые виды розничной торговли. Тут речь идет уже о возможном доходе в объеме 3 млн. руб. в год.
Конечно, столичные власти задумались о том, как бы местному бюджету получить дополнительный доход. Они хотят вывести из тени московских арендодателей и предложить им купить патент на занятие предпринимательской деятельностью, что позволит властям собирать с их доходов налог. По законопроекту сумма налога для столичных арендодателей должна составить 60 тыс. руб. в год. И, судя по всему, пока что законопроект предполагает, что стоимость патента будет фиксированной, она не будет варьироваться в зависимости от метража квартиры, ее местоположения, от реально полученного конкретным арендодателем дохода, ведь понятно, что далеко не каждый москвич, сдающий квартиру в наем, получает в месяц 80 тыс. руб. Как правило, стоимость месячной аренды в Москве оказывается в два-три раза ниже.
Между тем в пояснительной записке к законопроекту сказано следующее: «Уровень налоговой нагрузки на индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения, определен с учетом реальной доходности соответствующих видов предпринимательской деятельности. Основной целью введения патентной системы налогообложения для индивидуальных предпринимателей является создание благоприятных условий для развития малого бизнеса и совершенствования налогового администрирования».
Московские власти уже не первый раз обсуждают возможность налогообложения столичных арендодателей. Так, летом этого года глава Департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников рассказал журналистам, что столичные власти намерены во втором полугодии наладить механизм выявления сдаваемых в аренду квартир и проинформировать об этом налоговые органы (см. «НГ» от 13.07.12). Ведь, по подсчетам чиновников, сейчас в Москве сдается в аренду около 100 тыс. квартир, но лишь по 5% из них уплачиваются налоги с полученных доходов.
Правда, Решетников уже тогда отметил, что «регистрация собственников квартир в качестве индивидуальных предпринимателей – это не тот путь, который удобен москвичам». Поэтому чиновник призвал соседей сообщать о квартирах, сдаваемых в аренду. «Мы делаем акцент не на карательные акции. Наша задача – в мягком варианте убедить, что налоги надо платить, что делать это просто», – уточнил он. Вместе с тем Решетников пообещал, что в случае выявления фактов намеренного уклонения от уплаты налогов к арендодателям будут применяться «действия в соответствии с налоговым законодательством».
По мнению экспертов «НГ», патентная система не вполне справедлива для такого рода деятельности. И основная несправедливость заключается в произвольно установленной и при этом зафиксированной на одном и том же уровне стоимости патента.
«Рассчитанный потенциальный годовой доход явно завышен для владельцев жилья среднего уровня, а ведь их – подавляющее большинство. В итоге для владельцев жилья среднего класса налог по факту останется в лучшем случае тем же, что и подлежащий уплате НДФЛ, который равен 13%», – говорит замруководителя налоговой практики компании «ФинЭкспертиза» Елена Корнетова. А в худшем случае – речь идет уже о налоге примерно 17% от дохода. «Большинство сдаваемого в аренду жилья – это все-таки однушки, и они сегодня самые востребованные. Доход по ним еще не выше 360 тысяч рублей в год. И 60 тысяч рублей налога от этого годового дохода составляет около 17%. Очевидно, что собственники жилья не захотят платить столь завышенный по сравнению с 13% НДФЛ налог», – делает вывод Корнетова.
Соглашается с этими расчетами и гендиректор компании «2К Аудит – Деловые консультации/ Морисон Интернешнл» Тамара Касьянова. Для сдаваемых в аренду однокомнатных квартир годовой патент стоимостью 60 тыс. руб. будет означать сдачу квартиры в течение примерно двух месяцев в пользу государства. «Поэтому 60-тысячный патент может, мягко говоря, не вызвать ажиотажа на рынке аренды недвижимости, – делает вывод Тамара Касьянова. – Возможно, что при более низкой стоимости патента этот способ узаконить свои доходы станет более привлекательным для граждан. В целом в данном сегменте было бы эффективнее ввести прогрессивную шкалу налогообложения».
Многие эксперты приходят к выводу, что патент не поможет вывести из тени большинство арендодателей столицы. «Мне непонятно, почему речь идет о 60 тысячах рублей. Почему не меньше или больше? Ведь можно сдавать однушку за 20 тысяч рублей в месяц, а можно – элитную квартиру за 20 тысяч долларов в месяц. Почему патент тогда один? Должна быть градация, – считает управляющий партнер юридической группы «Селютин и партнеры» Александр Селютин. – Но основная проблема в том, что нужна армия тех, кто будет бороться с неуплатой налогов в этой части, однако налоговые инспектора у нас не обладают функцией расследования, а полиции не до этого, поскольку у них задачи совершенно другие. Так что думаю, что это не поможет собираемости налогов». «Большинство участников теневого рынка аренды не прореагирует на эту меру. В итоге городской бюджет может и проиграть, поскольку на патенты перейдут прежде всего те арендодатели элитного жилья, которые и сегодня находятся в белом сегменте рынка и платят в бюджет значительно больше, чем стоит патент. Правильнее было бы привязать стоимость патента к классу жилья, его транспортной доступности и престижности района», – соглашается аналитик группы «Развитие» Сергей Шандыбин.
Но это не все подводные камни. Елена Корнетова обращает внимание еще на один нюанс: «Сейчас патентная система налогообложения предусмотрена для индивидуальных предпринимателей. И чтобы ее применять, надо этим предпринимателем стать. Между тем для предпринимателей федеральным законом № 212-ФЗ установлена обязанность платить во внебюджетные фонды страховые взносы, величина которых для 2012 года составляет около 18 тысяч рублей за год. Причем сейчас государство рассматривает возможность увеличения этих социальных отчислений. Итого арендодателю, ставшему предпринимателем, на таком патенте придется заплатить не 60 тысяч, а 78 тысяч рублей в год. И не исключено, что авторами новации это может быть не учтено». По мнению эксперта, владелец жилья среднего уровня в Москве не должен платить больше 10–15 тыс. руб. налога в год.
И вполне логично, что еще одним последствием такой новации станет резкий скачок цен на аренду жилья в столице. Ведь если граждане захотят обелить свои доходы, то они должны будут за счет чего-то покрыть не совсем обоснованные налоговые издержки.
