Строительство уперлось в цену

Во многих субъектах Федерации жилищное строительство продолжает сокращаться.
Фото Александра Шалгина (НГ-фото)

Объемы строительства жилья в России фактически вернулись на докризисный уровень, заявил вчера премьер-министр Владимир Путин в ходе заседания президиума правительства. Впрочем, до заявленных тем же Путиным еще в 2007 году целей – к 2020 году обеспечить ввод в строй 140 млн. кв. метров ежегодно – дотянуться практически невозможно. Одна из причин – недоступность жилья из-за непомерных цен.

«В прошлом году в России было введено 62,3 миллиона квадратных метров жилья. Это на 6,6% больше, чем в предыдущем году, – отметил премьер. – Фактически мы вышли на докризисный уровень. Напомню, что самый высокий уровень ввода жилья у нас был в 2008 году, было зафиксировано 64,1 миллиона квадратных метров жилья».

Между тем эксперты провели исследование рынка строительства по итогам прошлого года и сделали весьма неутешительные выводы. Как отмечает компания «ФинЭкспертиза», чьи аналитики вчера опубликовали свои исследования, «при существующих темпах роста для достижения плановых показателей строительства – 1 квадратный метр на человека в год (в соответствии с Посланием президента от 2007 года) – нам потребуется 16 лет. Таким образом, если численность населения меняться не будет, а темпы роста сохранятся, мы достигнем планового значения к 2028 году».

По их данным, объемы жилищного строительства упали по сравнению с 2010 годом в 13 регионах России. Более всего – в Чеченской Республике и Республике Ингушетия, где отмечено почти двукратное падение. В Тульской области и Ненецком автономном округе объемы ввода жилья упали на 35% по сравнению с 2010 годом. При этом в 29 регионах рост объемов ввода жилой недвижимости составил более 10%, а в Чукотском автономном округе, Амурской области, Коми, Ярославской, Орловской, Самарской и Оренбургской областях, Ханты-Мансийском АО, Карелии, Челябинской области и Хабаровском крае превысил 20%.

Комментируя в беседе с «НГ» результаты исследования, гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян отметил, что главный вывод помимо всех вышеозначенных состоит в том, что сегодня основным ограничителем покупки жилья является его высокая стоимость, которая в среднем по стране составляет 35 тыс. руб. за квадратный метр. «Об этом в анализе сказано не было, но это тот фактор, который тормозит отрасль, – отмечает он. – Около полутора тысяч долларов за квадрат – и это не в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных центрах, а в среднем по России – совершенно ненормально. Покупательская способность граждан подошла к пределу». Между тем государство, по словам Микаеляна, не может предложить механизм снижения цен. «Я разочарован – просто не вижу, чтобы на этом пути хоть что-то делалось, – сетует эксперт. – Если мы не сможем выйти на уровень не то что 140 миллионов, а 120 миллионов квадратных метров в год, то решить жилищную, демографическую и проблему мобильности трудовых ресурсов в стране будет невозможно».

В свою очередь, гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает, что ситуацию в строительстве стоит оценивать по отдельным сегментам. «Темпы ввода в строй и восстановительного роста строительной индустрии я бы оценил как удовлетворительные, – продолжает он. – Следует отметить, что растут и укрепляются девелоперские структуры, принадлежащие государственным структурам, в период кризиса получившие в качестве основного акционера Сбербанк, ВТБ или иные госбанки. Таким образом, девелопер становится устойчивее к колебаниям рынка, может себе позволить ориентироваться на длительный горизонт реализации, трезвее оценивает риски и легче достигает всяческих согласований. Но у этих прелестей есть и оборотная сторона: государство, по сути, не может быть эффективным менеджером коммерческих процессов».

В то же время, по его словам, беспокойство вселяет сокращение объемов строительства торговых центров, высококачественных складских комплексов.

«На отдельных направлениях за бурным ростом, пика которого мы, как мне думается, достигнем в 2012 или в 2013 году, нас может ожидать стагнация: так как на рынке строительства жилья экономкласса сегодня много ипотечных сделок, – говорит Дзагуров. – Объем выдачи ипотеки как в количестве сделок, так и в абсолютном объеме превзошел доселе самый успешный с этой точки зрения 2008 год. Однако ипотека под 10% и выше крайне обременительна, если не сказать кабальна, для заемщиков. Нас, очевидно, ожидают многочисленные дефолты заемщиков, а самих заемщиков в подавляющем большинстве – горькое разочарование. Если высокие ставки по ипотеке выльются в сокращение таких сделок, а объемы строительства продолжат рост, стагнация в реализации станет неизбежной. Однако такая стагнация не может не вызвать развития рынка аренды. В стране, наконец, появится рынок доходного жилья, затраты на аренду устремятся вверх вслед за ставками по ипотеке».