Михаил Сергеев
Падение платежеспособного спроса больно ударило по застройщикам.
Фото Натальи Преображенской (НГ-фото)
Жилищное строительство может не преодолеть кризис и в 2012, и в 2013 году. Текущий ввод жилья явно не дотягивает до уровня 2008-го. Да и темпы восстановления рынка строительных услуг остаются низкими – сообщили вчера организаторы опроса более 6 тыс. строительных предприятий. В IV квартале 2011 года строители отметили позитивную динамику объемов выполненных работ и некоторый прирост заключенных договоров. Но одновременно снижается обеспеченность предприятий собственными финансами. Пессимисты считают, что для выхода на докризисный уровень жилищному строительству потребуется еще пять лет.
Опрос Росстатом руководителей более 6 тыс. строительных организаций в IV квартале показал, что в строительном секторе продолжилось замедление негативных процессов. Но в целом рынок строительных услуг не спешит выходить из кризиса – отмечают эксперты Центра конъюнктурных исследований (ЦКИ) Высшей школы экономики.
Но несмотря на улучшение спроса, каждый пятый участник опроса, как и кварталом ранее, отметил недостаток заказов как фактор, сдерживающий развитие. Средний уровень обеспеченности заказами, как и ранее, составил шесть месяцев. Не растет и занятость. Доля организаций, которые сокращали штаты (24%), явно преобладала над долей тех, которые увеличивали численность занятых (14%), говорят эксперты ЦКИ. Рост цен на стройматериалы зафиксировали в конце года 74% предпринимателей. При этом строители считают себя заложниками цен производителей стройматериалов и перевозчиков, поэтому сами повышают цены на свои строительно-монтажные работы. О повышении цен на свои услуги объявили более половины (53%) участников опроса.
«Позитивные изменения в производственной деятельности строительных организаций в IV квартале не повлияли на их финансовое положение. В отрасли продолжилась отрицательная динамика обеспеченности организаций собственными финансовыми ресурсами», – пишут эксперты ЦКИ. Средний уровень обеспеченности организаций финансированием, как и в предшествующем квартале, составил пять месяцев. Тем не менее о росте прибыли сообщили 20% руководителей, а о сокращении – 11%. Общий индекс предпринимательской уверенности вырос по сравнению с третьим кварталом, но остается в отрицательной зоне – уже три года подряд.
Такая ситуация в отрасли говорит о том, что кризис в жилищном строительстве продлится еще несколько лет. «В 2010 году в России было введено в эксплуатацию 58,1 миллиона квадратных метров жилья. В 2011 году с января по октябрь в России было введено 38,8 миллиона квадратных метров, что на 3,3% больше, чем за тот же период прошлого года», – говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
«С учетом общеэкономической ситуации и отношения государства к этому вопросу ближайшие лет пять мечтать о предкризисных показателях в сфере жилищного строительства не стоит. Попытка привести цифры к докризисным показателям объема ипотечного кредитования – чистый самообман. Людей, которые могут позволить себе ипотеку, больше не стало, а вести речь о том, чтобы выйти на докризисный уровень, можно будет только тогда, когда инвестиционная привлекательность недвижимости вернется к докризисным показателям», – говорит гендиректор «Финэкспертизы» Агван Микаелян.
«Роста индустриального жилья в ближайшие пять лет практически не будет. Это связано с уменьшением первичных сделок и ростом альтернативных сделок, что говорит о том, что у людей нет денег, чтобы купить новую квартиру целиком», – соглашается управляющий партнер «Национального страхового и кредитного агентства» Юрий Гольдберг. В то же время, по его словам, наблюдается рост в индивидуальном и малоэтажном строительстве. Сейчас доля индивидуального домостроения составляет около 50%, а к 2014 году она может увеличиться до 55–60%», – говорит Гольдберг. Изменить ситуацию могут государственные программы – вроде военной ипотеки, субсидий на строящееся жилье или привлечения материнского капитала, говорит эксперт.
«Учитывая постепенное восстановление активности в сфере закладок новых объектов недвижимости, можно рассчитывать на восстановление докризисных объемов ввода жилья в перспективе трех-четырех лет», – предполагает главный экономист «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Нынешняя нестабильность также не способствует подъему. «Сильнее всего нестабильность отражается на ипотечных продажах в сегменте эконом- и бизнес-класса. Заемщики, опасаясь за свое будущее и работу, берут кредиты с опаской или вовсе отказываются от них. Банкиры, в свою очередь, также сокращают объемы ипотечного кредитования и создают условия, при которых заемщику крайне невыгодно брать кредит», – отмечает Зиминский.
Примечательно, что многие специалисты отмечают, что снижение издержек и цен почти не влияет на увеличение спроса в строительстве. Относительно высокий спрос сохраняется на дорогое элитное жилье, тогда как спрос на массовое жилье не растет – «у бедных нет денег даже на покупку жилья по сниженным ценам».
Однако есть и другие мнения. «Люди, строящие загородные дома через подрядные организации или в частном порядке, даже с учетом коммуникаций, укладываются в 600–700 долларов за квадратный метр. Если бы городское жилье стоило сегодня столько же, платежеспособный спрос увеличился бы сразу процентов на 50–60», – рассуждает Микаелян.
