Ипотеку обещают вывести из кризиса

Проценты по ипотеке упадут, но жилье доступней от этого не станет.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)

Государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) обещает выдать в этом году кредитов на 600 млрд. руб. – столько же, сколько и накануне кризиса. Правда, гендиректор АИЖК Александр Семеняка уверен, что увеличить доступность жилья за счет только снижения ипотечных ставок невозможно – необходимо снизить цену квадратного метра. А с этим, как отмечают эксперты, могут возникнуть серьезные проблемы – особенно в условиях падения объемов строительства и расширения ипотечного кредитования.

Оптимизм руководству АИЖК внушают данные статистики: восстановление ипотеки началось еще в прошлом году, когда было выдано кредитов на 380 млрд. руб. – 58% от объема 2008 года. Но уже в этом году может быть достигнут докризисный показатель – 580–640 млрд. руб. При этом средневзвешенная ставка по ипотеке на февраль 2010 года составила 12,4% годовых, что, как отметили участники вчерашней IX всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», является чуть ли не историческим минимумом для России. Более того, как полагает глава АИЖК, в этом году ставка может упасть еще больше – на 0,5–1%. Ожидается, что в 2011 году заемщиками станут 410–460 тыс. российских семей.

Однако проблема доступности ипотеки с повестки дня не снимается. «Одна из главных задач – снизить цены на жилье и сделать его доступным, то есть довести их хотя бы до озвученных ранее параметров в 30 тысяч рублей за квадратный метр, – поясняет Семеняка. – Иначе даже ставка в 5–7% не сможет обеспечить выполнения задачи, чтобы 50% семей могли воспользоваться ипотекой».

Как снизить цену метра до заветных 30 тыс. руб., пока не совсем понятно. Ввод жилья в стране неуклонно снижается. Согласно данным Росстата, в 2009 году ввод жилья в РФ сократился с докризисных 64,1 млн. до 59,9 млн. кв. м. В январе–декабре 2010 года ввод жилья составил около 58 млн. кв. м. При этом, как считают большинство аналитиков, строительная отрасль и по итогам нынешнего года не сможет выйти на докризисный уровень (см. «НГ» от 08.04.11).

Более того, существует риск, что выход на рынок ипотечных миллиардов при снижении объемов строительства может лишь подстегнуть рост цен, что опять же вряд ли сделает жилье более доступным. Впрочем, директор научных программ Независимого института социальной политики (НИСП) «Доступно ли жилье» Лилия Овчарова считает, что 600 млрд. ипотечных кредитов – вряд ли достижимая цифра в этом году. «Рост показателей по ипотеке в прошлом году объясняется тем, что в кризисном 2009 году ипотека оказалась практически замороженной, поэтому в 2010-м и случился всплеск отложенного спроса, – отмечает она. – Однако в этом году этот фактор не будет таким сильным, и объем средств по ипотечным кредитам в лучшем случае останется на прошлогоднем уровне. Но скорее всего будет даже меньше, если только правительством не будут приняты какие-либо меры по его стимулированию».

Что же касается влияния на рынок, то и об этом беспокоиться не стоит, считают некоторые эксперты. «Сегодня предложение превышает спрос, так что вливание дополнительных средств в ипотеку поднять цены не сможет, – считает Овчарова. – К тому же я не согласна с теми показателями, которые нам предлагают. По моему мнению, в России сегодня могут позволить себе ипотеку не 20%, а лишь 3–7% домохозяйств, учитывая, что выдача такого кредита обусловлена целым рядом ограничений – по количеству работающих в семье, по доходу, по возрасту, наконец┘»

В свою очередь, аналитик агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов отмечает, что основным риском развития ипотечного кредитования в стране являются ожидание новых кризисных явлений, невысокий уровень доходов, а также высокие цены на недвижимость в некоторых регионах. С тем, что главная проблема российских заемщиков – неуверенность в будущем, согласен и директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов. «Вторым пунктом в перечне опасений идет величина процентной ставки по кредиту, тогда как стоимость квадратного метра совершенно ни при чем, – считает аналитик. – Установить стоимость квадратного метра на уровне 30 тысяч рублей невозможно ни в Москве, ни в Московской области. Примечательно, что сами заемщики лишь в 5% случаев жалуются на высокую стоимость квадратного метра и куда чаще говорят о высоких ставках по кредиту и неуверенности в своих доходах даже на ближайшую перспективу. Негативное влияние оказывает и информационный фон – то есть постоянные рассуждения о второй волне кризиса».

«Стремление АИЖК увеличить доступность путем снижения стоимости приведет к ухудшению качества возводимого жилья, – полагает Строилов. – На данный момент основным инструментом снижения стоимости стало возводимое малоэтажное жилье эконом-класса за городом. Однако долго данная модель не сможет просуществовать ввиду отсутствия мощной инфраструктуры, такой как транспортная доступность или развитый общественный транспорт».

Между тем в самом АИЖК считают, что «накопление дефицита предложения строящегося жилья в сочетании с восстановлением ипотечного кредитования и ростом количества сделок с жильем в 2010 году не привело к существенному росту цен на недвижимость. «По оценкам агентства, сегодня с ипотекой приобретается около 15% всех объектов, регистрируемых в сделках с жильем. При такой доле ипотеки в общем обороте рынка говорить о ее серьезном влиянии на цены нельзя. Для сравнения: в США около 90% жилья приобретается с использованием ипотечных кредитов», - говорит представитель АИЖК Екатерина Бартенева. По итогам 2010 года было выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд рублей. Объем кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превысил уровень 2009 года, а их количество выросло более чем в 2,3 раза. «Ввод жилых домов в 2010 году незначительно сократился (58,1 млн кв.м против 59,8 млн кв.м в 2009 году). Хотя это снижение произошло, в первую очередь, за счет сокращения объемов индивидуального жилищного строительства, а объем индустриального строительства оказался выше уровня 2009 года лишь на 4,5%», - говорит представитель АИЖК.