Рынок жилья в 2011-м продолжит стагнацию

Новоселье остается несбыточной мечтой для многих россиян.
Фото PhotoXPress.ru

Декабрьское снижение долларовых цен на московскую жилую недвижимость заставляет специалистов пересмотреть прогнозы на 2011 год. Часть экспертов предрекают весной вторую волну кризиса, которая может обрушить цены на жилье. Другие прогнозируют умеренный рост цен в столице вплоть до 15% в рублевом выражении. Краткосрочные инвестиции в квадратный метр, судя по всему, окончательно теряют экономический смысл.

«В декабре снижение долларовых цен на московскую жилую недвижимость, начавшееся еще в конце ноября, ускорилось», – говорят эксперты Центра развития Высшей школы экономики. При этом они ссылаются на данные компании IRN, которая зафиксировала снижение средней цены квадратного метра до 4548 долл. (–0,24% за неделю против –0,1% за предшествующий период).

Тем не менее часть компаний продолжает рапортовать о непрекращающемся росте цен. Так, аналитики компании «НДВ-Недвижимость» на рынке столичных новостроек в ноябре зафиксировали рост стоимости квадратного метра как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Средняя стоимость квадратного метра в рублях, по их данным, составила 154,9 тыс., что на 1,9% выше октября. Некоторые эксперты «НГ» предполагают, что в ближайшие несколько месяцев тенденция сдержанного роста цен на недвижимость в столице сохранится. «Поскольку в 2011 году существенного экономического роста в России не предвидится, то не предполагается и существенных изменений на рынке недвижимости», – подчеркивает профессор Российского экономического университета Геннадий Стерник. В правительственных прогнозах закладывается рост реальных доходов россиян на уровне 3–4% в год. В связи с этим эксперт говорит, что рост цен на жилье будет носить ограниченный характер. Например, в Москве ближайшие три года квартиры могут дорожать примерно на 15% в год. В Санкт-Петербурге и регионах – цены на жилье также будут расти, но меньшими темпами. Причем рынок недвижимости в 2011 году не всегда будет идти вверх, убежден Стерник. Движения могут быть колебательными. Цена может снижаться 3–4 месяца подряд, а затем отыгрывать падение новым ростом.

У коммерческого директора компании «Загородный проект» Алексея Гусева свой взгляд: «В 2011 году рост будет характерен для всех сегментов рынка, кроме явно перенасыщенных, таких как, например, участки без подряда на удалении более 50 километров от Москвы». В итоге рост цен на недвижимость в 2011 году во всех сегментах составит около 15–20%.

«В будущем году заметный рост цен на жилье крайне маловероятен, так как факторы, которые могли бы его вызвать, слабы. Платежеспособный спрос на жилье про сравнению с докризисным будет по-прежнему не высок», – предполагает руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру Александр Пыпин. Он считает, что рост цен на жилье в России в 2011 году не превысит уровня инфляции. Впрочем, падения тоже не следует ожидать: объемы строительства последние два года сокращались, что привело к уменьшению предложения на первичном рынке. Здесь надо учитывать, что рынок ипотеки по объемам все еще раза в два меньше докризисного, и на рынке распродаются запасы «инвестиционных» квартир.

В том, что риелторы и застройщики пытаются нарисовать выгодную для них ценовую картину, подогревая покупательский спрос, нет ничего удивительного. Впрочем, случаи откровенного искажения фактов встречаются редко. «Хотя и без лукавства порой не обходится», – признает Пыпин.

Со своей стороны глава аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрий Таганов напомнил, что с начала 2010 года ситуация на вторичном рынке жилья оставалась стабильной. «Собственники больше не ждут роста стоимости квадратного метра и выставляют свои квартиры на продажу, пополняя и без того высокий объем предложения квартир в столице. В ноябре предложение квартир в Москве выросло на 2,4%, а в Подмосковье – на 0,6%», – резюмирует Таганов.

Но есть и опасения, что в следующем году возможен новый виток кризиса. Однако их разделяют далеко не все. «Вероятность сценария углубления кризиса довольна мала. Ведь по предсказаниям эта новая волна должна была накрыть нас еще в 2010 году, но до сих пор не накрыла. Сценарий второй волны кризиса строится на двух доводах: кредитная нагрузка возросла, а спрос низкий. Но эти доводы недостаточно убедительны», – считает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Он исходит из того, что девелоперы реструктурировали долги в обмен на уступку определенной доли бизнеса банкам. Причем реструктуризация учитывала падение спроса и платежеспособности потребителей.