Купить себе – дороже

Рыночные методы решения жилищной проблемы грозят обернуться многократным перерасходом бюджета Минобороны. Вчера руководство Минобороны пообещало выйти на столичный рынок недвижимости и начать покупки жилья в Москве для своих служащих по рыночным ценам. Эксперты считают это экономически абсурдным решением, поскольку строительство собственного жилья на землях Минобороны обошлось бы ведомству почти вдвое дешевле. Для потенциальных покупателей жилья выход на рынок Минобороны – это крах надежд на замедление роста цен. Однако для московского стройкомплекса деньги военных придутся как нельзя кстати: растущие цены постоянно сокращают число потенциальных покупателей.

Минобороны будет покупать квартиры в Москве для своих служащих по рыночным ценам, заявил журналистам в среду начальник управления по вопросам государственной гражданской службы министерства Константин Щукин. «Я могу сказать, что если брать по Москве, по реальной рыночной стоимости федеральный гражданский служащий сможет приобрести себе квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», – сообщил чиновник. «Федеральным гражданским служащим будет предоставляться субсидия на приобретение жилой площади. Готовится постановление правительства по реализации этой нормы. Оно уже написано, идет согласование. Деньги на эти цели заложены в федеральный бюджет», – сказал Щукин.

Минобороны – далеко не первое ведомство, которое ориентируется в расчете доходов и зарплат на цену московской недвижимости. Две недели назад председатель Высшего арбитражного суда (ВАС) Антон Иванов предложил определять зарплату судей исходя из цен столичных квартир, которые должны стать доступны судьям, в том числе и по ипотеке (см. «НГ» от 10.06.08). Однако в отличие от ВАС Минобороны обладает в столичном регионе большими земельными ресурсами, которые можно было бы использовать для строительства.

«Покупка квартир по текущим рыночным ценам – это крайне нерациональное решение с экономической точки зрения. Если бы Минобороны решило строить жилье на собственных землях самостоятельно, то квартиры обошлись бы ему примерно вдвое дешевле. При этом самостоятельно – это не значит руками военнослужащих. Можно привлечь известную компанию – генподрядчика с опытом работ», – отмечает гендиректор компании «ФинЭкспертиза. Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. По его словам, выбор экономически абсурдного решения объясняется просто: сотрудникам Минобороны проще потратить лишние бюджетные деньги, нежели брать на себя ответственность за организацию и контроль строительства.

В себестоимость строительства не имеющий собственной земли застройщик должен включить цену участка и коммуникаций, а также ожидаемую прибыль и обременения со стороны местных властей. Но Минобороны уже имеет пригодные для строительства земли с развитыми коммуникациями, а также может не беспокоиться о прибыли и каких-либо обременениях. За счет сокращения этих расходов самостоятельное строительство выглядит значительно более разумным решением, нежели покупка квартир на свободном рынке, считает Дмитрий Шустерняк.

На недавнем аукционе Минобороны продало в Москве около 14 гектаров примерно за 4 млрд. руб. (см. «НГ» от 28.05.08). На эти деньги военные смогут купить по свободным ценам всего около 250 квартир. В случае самостоятельной застройки на проданных землях можно было бы возвести около 2000 квартир.

Многократного роста цен на недвижимость из-за появления на рынке столичного жилья дополнительных денег Минобороны ожидать скорее всего не следует. Однако усиление тенденции роста цен вполне вероятно. Уточнить объемы планов покупки жилья в Минобороны не удалось, нынешний руководитель управления пресс-службы Минобороны Ильшат Байчурин не смог оперативно ответить на соответствующий запрос «НГ». Впрочем, судя по предварительным оценкам, речь может идти о нескольких сотнях квартир ежегодно. «Вероятность повышения цен есть, но сам рост может оказаться в пределах погрешности из-за незначительного увеличения спроса со стороны военных», – отмечает начальник аналитического отдела компании «Открытие» Халиль Шехмаметьев. «Ежегодно в Москве сдается около пяти миллионов квадратных метров нового жилья. При этом, по нашим оценкам, в год совершается около 35 тысяч покупок нового жилья и примерно 50 тысяч на вторичном рынке. Чтобы существенно повлиять на этот рынок, нужно не менее нескольких тысяч новых покупок в год», – считает аналитик.

«На сегодня потенциальный спрос на жилье в Москве примерно в 1,8 раза превышает предложение, и при существенном объеме субсидий цена на рынке недвижимости в Москве может повыситься. Этому может способствовать и общая нездоровая ситуация с недвижимостью в столице», – отмечает старший юрист компании «Независимые директора» Игорь Богомолов.

По словам Щукина, высшие руководящие должности в Минобороны на сегодня занимают 17 гражданских служащих, что составляет 10% общего количества руководителей. «В том числе два замминистра, три руководителя департамента, три начальника главного управления, два заместителя руководителя департамента и семь начальников управлений», – уточнил представитель Минобороны.