Сергей Куликов
Инвестиции в проекты, аналогичные Москва-Сити, сулят иностранцам неплохие прибыли.
Фото Арсения Несходимова (НГ-фото)
Вложения в московскую коммерческую недвижимость могут принести иностранным инвесторам самые высокие прибыли в Европе. Что неизбежно подтолкнет вверх цены в этом сегменте рынка на 20–30% уже к концу текущего года. Впрочем, как отмечают эксперты, наличие рисков в виде административных барьеров и традиционного для России засилья бюрократии может и затормозить массовое паломничество в Москву иностранных инвесторов в недвижимость.
Согласно опубликованным вчера данным исследования международной консалтинговой компании Colliers Inter-national, в 2008 году в Москве возможен 20-процентный рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений высокого класса. На фоне продолжающегося интенсивного развития российской экономики в 2007 году в этом сегменте наблюдалось значительное увеличение спроса. Как считают аналитики компании, вполне можно ожидать, что в текущем году эта тенденция укрепится. Кроме того, из-за недостатка предложения продолжится увеличение числа сделок предварительной аренды и продажи. Рост спроса возможен и за счет иностранных инвесторов, которые на фоне мирового кризиса на рынке недвижимости могут серьезно заинтересоваться вложениями в России, и прежде всего – в ее столице. Как сообщается в ежегодном исследовании, проведенном Urban Land Institute (ULI) и Pricewater-house-Coopers, российская столица впервые возглавила рейтинг привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость. Согласно опубликованным накануне данным, в 2008 году по прибыльности от инвестиций в эту сферу Москва, которая еще год назад находилась на 18-м месте среди 27 европейских городов, может обогнать Париж и Лондон. В то же время российская столица, по мнению 400 опрошенных респондентов, все еще остается самым рискованным объектом для вложений.
Как отмечают западные исследователи, в 2006 году объем инвестиций в рынок российской коммерческой недвижимости по сравнению с 2005 годом увеличился в 1,5 раза и составил около 4 млрд. долл. По разным оценкам, по итогам 2007 года этот показатель почти удвоится и достигнет 7 млрд. долл. При этом самую высокую прибыль будут приносить торговые центры. За ними следуют отели, многофункциональные объекты, офисы в центральной части городов и автостоянки.
По мнению опрошенных «НГ» экспертов, выход Москвы в лидеры европейского рейтинга связан в первую очередь с кризисом на рынке недвижимости, который в настоящее время переживают США и Европа. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко полагает, что если даже не закладываться на спекулятивный доход – то есть построить что-то и продать втридорога, – а ориентироваться исключительно на строительство с последующей сдачей площадей в аренду, то рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы может доходить с учетом инфляции до 30% в год. Такая прибыль очень существенна, учитывая, что пока московский рынок находится на подъеме и есть потенциал для его дальнейшего роста.
Если же говорить о рисках, то, с точки зрения иностранцев, сама Россия пока еще является рискованным местом. Инвесторам приходится учитывать политическую неопределенность, бюрократизм, возможность изменения правил игры федеральными и городскими властями, чиновничий произвол, обилие разного рода согласований и другие риски. Впрочем, не стоит рассчитывать на то, что резкий скачок Москвы в рейтинге привлекательности для вложений в коммерческую недвижимость приведет к ажиотажному наплыву в российскую столицу иностранных инвесторов. «Отношение к российской недвижимости у иностранных инвесторов уже сформировалось, так что не думаю, что лидерство Москвы в рейтинге приведет к возникновению волны интереса и инвестиционного бума, – говорит Репченко. – Это скорее констатация существующего факта. В этой связи трудно говорить о каком-то существенном росте сектора коммерческой недвижимости и тем более ее влияния на цены в жилом секторе. Все-таки эти направления существуют параллельно. Что же касается роста цен, то дорожает сегодня все, и эта тенденция связана с общим состоянием экономики».
С этим мнением согласен и ведущий аналитик-оценщик компании Russian Research Group (RRG) Илья Фролов. «Прямой взаимосвязи между рынком коммерческой недвижимости и рынком жилья нет, – считает эксперт. – Это достаточно независимые рынки, которые пересекаются только по нескольким сегментам, например таким, как офисы и торговля (до миллиона долларов), площадки под застройку жилыми зданиями и т.д. Однако следует учесть, что снижение доходности на одном рынке стимулирует рост инвестиционного спроса на другом».
В свою очередь, глава департамента Due Diligence компании «2К Аудит – Деловые консультации» Александр Шток отмечает, что в настоящее время спрос на коммерческую недвижимость в Москве превышает предложение. Это говорит о высоком потенциале для застройки и инвестиций. «Этот сегмент недвижимости остается наиболее привлекательным, тем более что стоимость коммерческой недвижимости к концу года может вырасти примерно на 15%, а цена аренды – на 7%, – полагает аналитик. – Можно отметить, что продолжается тенденция роста инвестиций в девелопмент, но обеспечивают ее в основном отечественные участники рынка. Однако объем иностранных инвестиций с каждым годом увеличивается, что связано с тем, что доходы иностранных компаний существенно превосходят политические и юридические риски».
