Куда движется недвижимость

Ежегодно в столице строится около 5 млн. квадратных метров жилья.
Фото Григория Тамбулова (НГ-фото)

Уходящий 2007 год запомнится благодаря стагнации на рынке столичной недвижимости, которая растянулась на целых 11 месяцев – с октября 2006 года до конца лета 2007-го. В первом полугодии цены откатились вниз на 5–10%, а с учетом скрытой коррекции – до 15%. Некоторое оживление началось только осенью. Однако рост долларовых цен в первые осенние месяцы лишь отыгрывал падение доллара. Рублевые же цены оставались неизменными вплоть до конца ноября. Впрочем, и предновогодний всплеск некоторые эксперты связывают с традиционным для этих дат оживлением рынка и с PR-акциями застройщиков, которые, слегка подняв цены, объявляют новогодние скидки.

По мнению руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, весь год рынок столичной недвижимости находился в депрессивном состоянии: «Рынок все больше сужался за счет высоких цен на жилье, значительно уменьшалось количество сделок, упала деловая активность». По оценкам Rway, в этом году сделок было на 30–35% меньше, чем в 2005-м. Плюс к этому изменилась структура лиц, которые заключают сделки, – стало меньше домохозяйств, а больше юридических лиц. «И это плохо, потому что рынок должен развиваться, на нем должно совершаться много операций, поскольку значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий», – считает Крапин. По его словам, несмотря на то что цены предложения за последние месяцы несколько выросли, реальные цены сделок продолжают снижаться. «Сейчас происходит скрытый этап фиксации прибыли крупных инвесторов, после того как эта прибыль будет зафиксирована, начнется игра на понижение. До середины второго квартала реальные цены сделок будут уменьшаться умеренно, но со второй половины года, вероятнее всего, начнется более интенсивное снижение цен на рынке московского жилья. А спустя некоторое время этот процесс затронет и российские регионы», – убежден Александр Крапин. По оценкам Rway, к середине 2009 года стоимость московских квартир может снизиться примерно на 40%. В меньшей степени снижение затронет элитное жилье и бизнес-класс – оно подешевеет всего на 15–25%.

Иные прогнозы дают эксперты Russian Research Group (RRG). По мнению гендиректора RRG Дениса Колокольникова, стагнация принесла оздоровление рынку недвижимости. Из рынка продавца он превратился в рынок потребителя. Причем впервые стагнация была вызвана рыночными механизмами, а не внешними факторами, как это было в 1998 году или в 2004-м. Важно, что рынок прошел этот тяжелый этап без потрясений. «Сейчас ситуация меняется, уменьшается объем предложений, корректируется к лучшему динамика спроса и предложения. В период стагнации объем предложений достигал 30 тыс. квартир в неделю. Сейчас он на уровне 18 тыс. Плюс к этому за ноябрь и часть декабря уверенно росли цены. За ноябрь они увеличились на 2,7%, а за начало декабря – еще на 1,7%», – сообщил «НГ» Денис Колокольников. По его оценкам, эта динамика сохранится и в следующем году. «За 2008 год цены на столичное жилье вырастут на 30–40%. Если, конечно, не случится потрясений на мировых финансовых рынках и внутри страны», – уточнил он. По его словам, надо учитывать, что и на фондовом рынке ситуация сейчас не столь однозначная. Возможно, что часть инвесторов может воспользоваться трендом, который будет показывать рынок жилья, а это, в свою очередь, тоже простимулирует спрос.

Более умеренные прогнозы дает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. По его словам, рынок стабилизировался и к концу года наметилась тенденция к небольшому повышению цен. «Но я не думаю, что эта тенденция получит сильное развитие в наступающем году. Рост будет умеренным– около 15–20% за год», – считает он. Никаких оснований ни для обвала цен, ни для резкого взлета, по его словам, сейчас нет. Дело в том, что по стоимости всех классов жилья Москва догнала и даже перегнала Европу, уступая разве что таким престижным городам, как Лондон или Монако. В большинстве европейских столиц цена жилого метра находится в диапазоне 2–5 тыс. долл. Дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4–5 тыс. долл. за метр – средний уровень цен на квартиры в хрущевках, на жилье в спальных районах.«Было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в два-три раза и станут выше, чем в самых дорогих городах мира», – уточняет Олег Репченко. Что же касается отката цен – то и этот сценарий маловероятен. Ведь высокие цены держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства. В условиях примерно постоянных объемов ввода нового жилья на уровне 5 млн. кв. м в год под различные социальные программы отдается примерно половина новых квартир, в то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30%. По оценкам IRN.RU, пять лет назад на рынок поступало около 50–55 тыс. квартир в год. Теперь примерно в два раза меньше – 25–30 тыс. И эта картина вряд ли изменится в пользу покупателей – город берет на себя все больше социальных обязательств.