Дешевого жилья не будет

Вчера глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик сообщил о том, что в следующем году следует ожидать нового роста цен на жилье. По его словам, это обусловлено в основном цикличностью сдачи объектов госкомиссии. «Это очень влияет на рынок, в том числе и на цены. Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году в связи с цикличностью сдачи жилья мы прогнозируем опять с меньшей степенью подъем цены», – заявил чиновник на Международном конгрессе по строительству в Петербурге. В качестве подтверждения своих слов глава Росстроя привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в Петербурге и в Москве, что, по его мнению, было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь 2006 года. Конкретных механизмов для борьбы с ценами чиновник не указал, однако отметил, что не исключено применение административных мер.

Эксперты рынка недвижимости считают данное заявление главного строителя России попыткой подстраховаться на случай провала реализации национального проекта «Доступное жилье» и называют теорию о связи цен со сроком сдачи домов госкомиссии «надуманной». «Продажа жилья и сдача госкомиссии – это не одно и то же, ведь жилье продается с момента получения площадки и во время строительства – а это примерно два года. Поэтому тут нет никакой взаимосвязи», – считает директор аналитического портала IRN.RU Олег Репченко. Проблему роста цен в условиях нынешней стагнации рынка, которая продолжается с осени прошлого года, он называет философской. «Куда еще расти? Этот вопрос особенно актуален для Москвы, где цены выросли до заоблачных высот. Хорошо, чтобы падение остановилось. Вряд ли в будущем году стоимость недвижимости вырастет больше инфляции», – прогнозирует эксперт.

«Корень зла» бешеного роста цен в прошлом году эксперты видят как раз в реализации нацпроекта «Доступное жилье», где произошла подмена понятий «доступное жилье» и «доступная ипотека». «Мне непонятна стратегия реализации этого нацпроекта, где под доступным жильем понимали доступную ипотеку, но при этом не было понимания, где и что могут приобрести заемщики. Только недавно появилось понимание, что для реализации проекта необходимо не только стимулировать население на ипотечное кредитование, но еще и строить само жилье», – считает Олег Репченко. По его словам, в результате усиленное стимулирование ипотеки как раз и привело к перекосу спроса и предложения, когда на руках населения оказалось слишком много средств для покупки жилья, однако квартир под эти кредиты не построили. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году составил 39,5 млрд. руб., или в два раза больше, чем планировалось изначально (191% планового значения).

Случаи, когда на деньги нацпроекта с рынка приобретались квартиры для социально значимых слоев населения, например военных, еще больше уменьшали количество предложений для всех остальных. С этой трактовкой согласен и заместитель гендиректора риелторской компании Delta Estate Павел Пряников, который называет два главных фактора ценообразования на рынке недвижимости: переизбыток сырьевых денег и дефицит инженерных мощностей. «Исполнительная власть заранее готовит обоснование невыполнения программы «Доступное жилье». Единственный путь выполнения программы – как и в советское время, власть должна бесплатно строить и раздавать жилье гражданам в размере 40–50 миллионов квадратных метров жилья в год. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать затруднительно», – считает Павел Пряников.

К тому же реализация нацпроекта затрудняется недостаточным количеством построенных метров. Как обнародовал Сергей Круглик, в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствовало 50,2 млн. кв. м нового жилья. При этом еще в конце прошлого года чиновник обещал построить в 2007 году более 55 млн. кв. м жилья. А итогом реализации в 2006 году ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы стал выход на показатель 49 млн. кв. м. «Мы рассчитываем, что по итогам 2006 года будет построено от 48 до 50 миллионов квадратных метров жилья, данные цифры приводятся без учета введенного индивидуального жилья. По нашим данным, объем жилья, построенного индивидуальными застройщиками, составил 47% от общего объема», – сообщил глава Росстроя.

Напомним, что еще два года назад в момент обсуждения проекта «Доступное жилье» перед строителями ставилась задача выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м ежегодно. При этом сейчас потребность россиян в жилье составляет 1,6 млрд. кв. м. «У меня складывается впечатление, что объем строительства не растет, а, наоборот, уменьшается. Есть определенный дефицит, так как в той же Москве, где нет практически массовой застройки, причем строительство панельных домов сведено к минимуму», – комментирует гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников. Он объясняет, что на выходе в панельном доме больше квартир, чем в монолитном, из-за разницы в метраже. Как заявляли московские власти, в ближайший год будет построено 4,5 млн. кв. м жилья, что вполне покрывает спрос, однако в пересчете на количество жителей получается 0,4 кв. м на москвича, а это меньше, чем в некоторых регионах, говорит Денис Колокольников.

Отметим, что многочисленные бюрократические препоны для оформления разрешения строительства, по сути, искусственно сдерживающие амбиции многих застройщиков, привели к переходу части столичных девелоперов на региональные рынки. «Им попросту негде строить в Москве», – констатирует Денис Колокольников. Таким образом, на примере мегаполиса можно увидеть, как создается и поддерживается дефицит квадратных метров.