Татьяна Емельянова
Деловой центр города постепенно смещается в район «Москва-Сити».
Фото Арсения Несходимова (НГ-фото)
Прошлый год стал рекордным по объему инвестиций, привлеченных в коммерческую недвижимость. «На конец 2006 года объем прямых инвестиций в этот сегмент рынка достиг 3 млрд. долларов. Их рост стал в несколько раз выше, чем в предыдущие годы», – сообщил «НГ» заместитель генерального директора по экономике ОАО «ОПИН» Алексей Костин. Об этом же говорят и эксперты MIRAX GROUP. Впрочем, они приводят еще более значительные цифры. «В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл., что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл.», – сообщил «НГ» руководитель аналитической службы MIRAX GROUP Денис Афанасьев. Примечательно, по его словам, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% составляют отечественные инвесторы.
Увеличение инвестиционных потоков связано, по мнению аналитиков, с благоприятной экономической ситуацией, по оценкам западных экспертов, в России снижаются инвестиционные риски. Да и доходность вложений в офисную недвижимость, по данным MIRAX GROUP, в 2006 году составляла 10–11%. Однако главный стимул для развития рынка – острая нехватка офисных и торговых площадей. По словам Дениса Афанасьева, потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10–12 млн. кв. м. «Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А – в настоящее время в Москве их насчитывается около 2 млн. кв. м, порядка 3,2 млн. кв. м офисов класса В», – уточняет он. С этой точкой зрения совпадает мнение руководителя департамента офисной недвижимости «ДС Девелопмент» (ГК «ДОН-Строй») Кирилла Субботина: «Объем московского рынка высококлассных офисных площадей остается небольшим по сравнению с рынками западноевропейских городов, существующее предложение качественных офисных помещений в Москве по-прежнему отстает от растущего спроса». Сегодня на тысячу столичных жителей приходится 450 кв.м офисной недвижимости, тогда как в Берлине – 4800, а в Брюсселе – 7700. «Несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели прошлых лет (на 57%), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким», – уточняет начальник департамента экономического анализа и бизнес-планирования ОАО «Система-Галс» Сергей Погодин.
Центробежное ускорение
Еще недавно центр столицы оставался вне конкуренции – офисные комплексы высшей категории могли находиться тут и только тут. Однако теперь деловой центр города постепенно смещается в район «Москва-Сити». До 2009–2010 года здесь планируется построить 3,7 млн. кв. м площадей. Аналитики MIRAX GROUP убеждены, что именно этот район наиболее перспективен для офисов международного класса. «Здесь начинает складываться центр деловой активности. Крупнейшие компании, такие как Внешторгбанк, KPMG, IBM, Procter & Gamble, Citibank, уже заключили контракты на аренду (покупку) офисных площадей в этом деловом центре», – уточняет Денис Афанасьев. Однако только «Москва-Сити» проблему дефицита офисных площадей, по его словам, не решит. С этой точкой зрения совпадает мнение экспертов компании «Система-Галс». «Следует учитывать тот факт, что динамика роста спроса на качественные офисные помещения не замедлится, уже сейчас на территории «Москва-Сити» 100% строящихся бизнес-центров сданы в аренду либо проданы. Подземные территории в центре города не могут быть использованы под офисное строительство, так как по санитарным нормам офисные помещения должны быть обеспечены естественным освещением», – уточняет Сергей Погодин. По мнению экспертов компании «ОПИН», запуск «Москва-Сити» серьезно подкорректирует предложение. «Но многое зависит и от того, как к тому времени будет развиваться ситуация в стране. Если ничего не изменится в политической обстановке, в экономической стабильности, даже запуск «Москва-Сити» не закроет полностью спрос на коммерческую недвижимость», – убежден заместитель генерального директора по строительству офисной недвижимости ОАО «ОПИН» Александр Карцев.
Сегодня очевидно – центральный деловой район столицы уже не в состоянии удовлетворить растущие потребности рынка. «Исторически востребован центр города, Садовое кольцо, но площадок под крупные объекты здесь практически не осталось», – уточняет Кирилл Субботин. «Сегодня девелоперы обращаются к возможностям использования территорий, оставшихся после вывода промышленных зон за пределы столицы, широко исследуются участки, прилегающие к Третьему транспортному кольцу», – говорит Сергей Погодин. По его словам, к этому подталкивает и решение правительства Москвы ограничить офисное строительство в Центральном округе. «Конечно, центр интересен всем: и строителю, и арендатору. Но уже сейчас практически невозможно найти площадки внутри Садового кольца. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом найти площадки еще можно, но пройдет еще 3–4 года, и их тоже не будет», – считает Александр Карцев. По его словам, для небольших компаний наиболее перспективен сегодня «срединный» пояс Москвы – между Третьим и Четвертым транспортным кольцом: «Там будут развиваться территории, транспортная составляющая – это уже давно заявлено московским правительством». По мнению Кирилла Субботина, с ухудшением транспортной ситуации в городе на первый план выходит фактор удобного расположения офисных комплексов по отношению к основным автомагистралям. «Кроме того, очень перспективны новые направления, такие как Краснопресненский проспект – 8-полосное скоростное шоссе с минимумом развязок позволит в кратчайшее время добираться от Красной Пресни до Новорижского шоссе», – уточняет он.
Новые форматы выходят на арену
Освоения территорий за пределами Центрального округа – главная тенденция, которую отмечают аналитики рынка. Но есть и другие. Например, эксперты компании «Система-Галс» говорят о том, что повышается спрос на офисные помещения, включающие гостиничные и жилые компоненты. Кроме того, все популярнее становятся объекты промышленного назначения, которые перестраиваются под офисы. «Еще одной тенденцией стало увеличение сроков аренды (с 5–7 до 10 лет) и заключение договоров аренды задолго до окончания строительства. Также растет интерес компаний к приобретению офисов в собственность», – уточняет Сергей Погодин. Эксперты компании «ОПИН» говорят о появлении новых форматов офисной недвижимости. «На московском рынке появляется достаточно развитый на западе формат – бизнес-парки: в центре города размещается представительский head-офис компании, а back-офис и все прочие службы размещаются на площадях достаточно высокого класса, но расположенных или на окраине, или вне черты города», – добавляет Алексей Костин. По мнению экспертов, рынок офисной недвижимости пока далек от насыщения, дисбаланс спроса и предложения в ближайшие годы сохранится. «Этот дисбаланс постепенно будет сокращаться. Ориентировочно к 2010 году мы приблизимся к более-менее сбалансированной ситуации», – считает Александр Карцев. По прогнозам экспертов ГК «ДОН-Строй», предложение будет ежегодно увеличиваться в среднем на 20%. Что касается доходности инвестиций в офисную недвижимость, то она, по мнению Дениса Афанасьева, будет стабильной.
