Бурные реки ипотеки

Высокие цены на жилье – главное препятствие для получения кредита.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Рынок ипотеки рос в прошлом году внушительными темпами. И это несмотря на ажиотажный рост цен на недвижимость. По данным АИЖК, объем ипотечного кредитования в 2006 году составил 200 млрд. руб., тогда как в 2005 году – всего 43 млрд. По данным Управления стратегического планирования Сбербанка России, с начала 2005 года по сентябрь 2006-го доля жилищных кредитов в структуре задолженности физических лиц возросла с 8,8 до 14,6%. При этом в портфеле жилищных кредитов банков постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов (обеспеченных залогом приобретаемого жилья): на 1 июля 2004 года она составляла лишь 34,9%, а к 1 октября 2006-го достигла 61,2%. Что касается лидера рынка – Сбербанка, то в прошлом году он выдал населению кредиты на сумму свыше 0,5 трлн. руб., доля жилищных кредитов в этом объеме превысила 20%, а остаток задолженности на конец прошлого года составил более 150 млрд. руб. Об увеличении ипотечного портфеля заявили и другие лидеры рынка. Консолидированный портфель ипотечных кредитов группы ВТБ за год вырос более чем в 3,7 раза. В Банке Москвы, по словам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, объем ипотечных кредитов увеличился за год в 7,5 раза. В 4 раза вырос ипотечный портфель Городского ипотечного банка. «К концу 2006 года общий объем ипотечных сделок превысил 300 млн. долл.», – сообщила «НГ» начальник департамента ипотечного кредитования Городской ипотечный банк Ольга Садовская. В три раза больше ипотечных кредитов выдал в прошлом году банк «Зенит». Событием на рынке ипотеки стала секьюритизация ипотечных портфелей, проведенная ВТБ, Городским ипотечным банком и Газпромбанком. «Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, например, целевые займы», – считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Безудержный рост цен на жилье неоднозначно повлиял на ипотеку. С одной стороны, эксперты говорят о том, что ипотечные сделки сложно проводить на растущем рынке. С другой стороны, объем рынка вырос во многом благодаря увеличению стоимости жилья и соответственно суммы кредита. «В Банке Москвы в 2005 году средний ипотечный кредит составлял 75 тыс. долл., а по итогам прошлого он дорос до 100 тыс.», – уточнил Вячеслав Шаламов. Причем это средний показатель по стране. Естественно, в Московском регионе он выше. «В 2004 году в Москве средний ипотечный кредит составлял 50 тыс. долл., в регионах – 25–28 тыс., а на сентябрь 2006 года – уже 120 тыс. долл. в Москве и 40–50 тыс. долл. – в регионах», – сообщил «НГ» Игорь Жигунов. На рост объема ипотечного рынка, по мнению некоторых экспертов, повлияло и увеличение сделок по рефинансированию ипотечных кредитов.

Реальному росту ипотечного рынка способствовала активная политика банков, которые усилили борьбу за клиентов. Многие серьезно пересмотрели линейку жилищных кредитов. Вслед за Сбербанком летом откорректировал свои программы Банк Москвы и другие банки. Снижение процентных ставок также способствовало росту интереса населения к ипотеке. «За последний год ставки уменьшились в среднем по рынку на 1,5–2%, снизились требования банков к первоначальному взносу, стали мягче требования к кредитоспособности заемщиков», – уточняет Ольга Садовская. В Городском ипотечном банке минимальная ставка по ипотечным кредитам – 9,5%, а сбор за выдачу кредита составляет 0,8%. По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы за год ставки по рублевым ипотечным кредитам снизились в среднем на 1%.

Банки все более охотно выдают кредиты на покупку жилья в новостройках, на приобретение загородных домов, земельных участков. Например, все жилищные программы Сбербанка действуют как на вторичном, так и на первичном рынке. Можно взять кредит на незавершенное строительство, на покупку загородной недвижимости. «По программе «Кредит на недвижимость» действуют одинаковые ставки, независимо от того, покупается ли жилье в новостройке или на вторичном рынке или кредит используется для строительства», – уточнили в Управлении стратегического планирования Сбербанка России. Полную линейку ипотечных продуктов предоставляет сегодня банк «Зенит». «Мы работаем с квартирами как на вторичном, так и на первичном рынке. Причем при покупке жилья на первичном рынке банк не устанавливает ограничений по компаниям-застройщикам», – уточняет начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Алексей Розоренов. Впрочем, по мнению экспертов, риски в этих видах кредитования более высокие. «Говоря о новостройках, сложно прогнозировать вероятность выполнения застройщиком своих обязательств по вводу в эксплуатацию и оформлению права собственности на строящееся здание. Что касается рынка загородной недвижимости, повышенные риски здесь связаны с относительно низкой ликвидностью коттеджей и загородных домов по сравнению с ликвидностью квартир», – уточняет Ольга Садовская. В целом риски в сегменте ипотеки, по мнению экспертов, ниже, чем в потребительском кредитовании. «Основные инструменты снижения рисков – более тщательный отбор платежеспособных заемщиков, в том числе с помощью бюро кредитных историй, поддержание необходимого уровня первоначального взноса, обязательное обеспечение по кредиту», – уточняет Ольга Садовская.По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы просроченная задолженность по ипотеке равна нулю. «В 2006 году мы излишних рисков на себя не взяли. У нас очень отлаженная система проверки кредитоспособности заемщиков», – уточнил он. Удельный вес просроченной задолженности в портфеле кредитов физических лиц Сбербанка составил на 1 ноября 2006 года 0,6%. Эксперты Сбербанка убеждены, что на данный момент нет оснований говорить о существенном повышении риска банков, активно занимающихся розничным кредитованием: «По данным на 1 декабря 2006 года, доля просроченной задолженности физических лиц составила лишь 2,7% – заметно ниже, чем, например, в странах Восточной Европы (в Польше в 2006 г. он составлял 5,3%, а в 2004 г. – 7,2%). Для ипотеки свойственны обычно еще более низкие уровни просроченной задолженности – выдавая большие объемы средств на длительный срок, банки с большей тщательностью проверяют платежеспособность потенциальных заемщиков. Кроме того, ипотечные кредиты обеспечены залогом приобретенной недвижимости, цена которой, вероятнее всего, снижаться не будет».

Тем не менее доля ипотеки от общего объема сделок с недвижимостью пока невелика – около 5%. В Москве, по данным риелторов, она несколько выше – 10–15%. «Рост доходов населения, который не поспевает за ростом цен на недвижимость, – основная причина, препятствующая значительному числу российских граждан улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов», – убеждена Ольга Садовская. Эксперты Управления стратегического планирования Сбербанка считают, что сделать ипотеку доступной для массового потребителя можно главным образом за счет расширения предложения в результате нового строительства: «Федеральная целевая программа «Жилище» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до 80 млн. кв. м к 2010 году. В этом случае будет решена проблема дефицитности жилья, и цены прекратят стремительный рост, который ограничивал развитие ипотеки в последние годы». Доступность ипотеки будет увеличиваться, по мнению экспертов Сбербанка, и за счет снижения процентных ставок, чему будут способствовать проводимые меры по сокращению инфляции, развитие рынка ипотечных облигаций, субсидирование ставок и налоговые льготы для граждан, приобретающих жилье.