Михаил Сергеев Цены на рынке московского жилья пошли вниз, причем во всех категориях – от относительно дешевых пятиэтажек до дорогих элитных домов. Об этом все громче говорят столичные риелторы, ссылаясь на результаты совершенных сделок. Новой тенденцией на рынке стал заметный разрыв между ценами, по которым квадратные метры выставляются на продажу, и ценами, по которым его реально продают. Как правило, реальная цена продажи оказывается на несколько процентов ниже заявленной в объявлениях. Готовность продавцов идти на уступки привела к тому, что подешевело даже элитное жилье, продавцы которого отказывались снижать цены до последнего времени. Снижение цен на рынке жилья сопровождается резким ростом предложения. По оценкам компании «ИНКОМ-Недвижимость», за три осенних месяца количество выставленных на продажу квартир выросло на 75%, превысив в начале декабря 38 тысяч. Сейчас объем предложения в Москве несколько снизился и составляет около 35 880 квартир. Инвесторы стремятся избавиться от переставших дорожать квартир и зачастую готовы идти на уступки покупателям. В результате средняя цена квадратного метра в отдельных сегментах рынка упала за два месяца почти на 3%.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)», эксперты которого, правда, отмечают падение цен лишь на дешевое жилье, утверждая, что элитные квартиры продолжают дорожать на 0,2–0,3% в неделю, предложение выросло как на первичном, так и на вторичном рынке. В отличие от ИРН в ряде риелторских компаний говорят, что дешеветь стало и элитное жилье.
«Последние две недели мы фиксируем некоторый откат цен на элитное жилье», – сообщил вчера «НГ» руководитель аналитического отдела «ИНКОМ-Недвижимости» Александр Матвеев. По его словам, за последнюю неделю цены квадратного метра по квартирам всех типов снизились в целом по Москве на 0,3–0,4%.
До недавнего времени риелторы избегали говорить на тему стагнации рынка элитного жилья, однако в декабре скрывать стабилизацию и снижение цен на жилье бизнес-класса стало уже невозможно. По данным Матвеева, последние два месяца средняя цена предложения еженедельно снижалась на 0,2–0,3% для однокомнатных квартир, на 0,1–0,2% – для двухкомнатных квартир и оставалась почти неизменной в сегменте трехкомнатных квартир.
«В течение последних 10 недель цены предложения квартир оставались стабильными, однако заметно сократился объем сделок», – говорит глава Russian Reseach Group (RRG) Денис Колокольников. И, по его словам, «цена реальных сделок, как правило, оказывается на 3–5% ниже объявленной цены предложения». Объем сделок с жильем эконом-класса, по данным RRG, упал примерно на треть. В то же время продажи более дорогих квартир сократились еще заметнее. «Если учесть реальное снижение курса доллара и инфляцию, то жилье в столице в среднем за последние 10 недель подешевело примерно на 3–4%», – отмечает Колокольников.
Аналитики по-разному оценивают дальнейшие перспективы московского рынка жилья. «Ситуация на рынке Москвы до февраля–марта будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен», – уверен руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев. По его мнению, покупатели и продавцы будут пытаться проверить друг друга на прочность и выдержку. В марте ожидается небольшой всплеск спроса, связанный в основном с выплатой премий по итогам 2006 года топ-менеджменту крупных компаний, а также занятым в нефтегазовой отрасли жителям Урала и Сибири. «Однако это «оживление» будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2–4% в месяц», – считает Кудрявцев.
По словам Александра Матвеева, большинство риелторов считают «нынешнее падение цен незначительным, особенно на фоне весеннего роста на 10–11% в месяц». По его расчетам, в среднем за 2007 год ежемесячный темп роста цен составит 1–2%. При этом «новогодний спад активности может завершиться через месяц-полтора».
«Общегодовой рост цен в 2007 году составит около 15–20%», – считает Денис Колокольников. Однако, по его мнению, стагнация и даже некоторое падение цен могут продлиться еще около 6–8 месяцев. Но рост доходов и увеличение ипотечных кредитов должны привести к возобновлению роста цен.
Стагнация на рынке жилья, по оценке экспертов МИАН, приведет к существенным кассовым разрывам у мелких и крупных застройщиков, которые столкнутся с недостатком оборотных средств для продолжения строительства и возврата кредитов. Однако к концу лета рост спроса переломит тенденцию в сторону увеличения цен. Кроме того, на рынок вернутся те покупатели, уровень цен для которых станет вполне приемлемым для реализации своего «отложенного» спроса. «Осеннее оживление будет продолжаться около 4–5 месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5–2%», – прогнозирует Алексей Кудрявцев.
