Евлалия Самедова
Новостройки не по карману среднестатистическому российскому вкладчику.
Фото Артема Чернова (НГ-фото)
Осенью начинается не только учебный год, но и период активных сделок в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке недвижимости. Оживление покупателей и продавцов, как правило, приходится на сентябрь и постепенно нарастает ближе к зиме. Ранняя осень становится периодом раскачки, и это касается не только людей, постепенно приходящих в себя после периода жары и отпусков, но и цен.
Однако прежде чем думать об осени, которая, кстати, еще не наступила, стоит подумать о том, какими были три летних месяца. Некоторые аналитики считают, что результаты уходящего лета были не совсем обычными для рынка недвижимости. Так, например, по словам начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Евгения Михаленкова, если последние три года цены на жилье постоянно росли независимо от сезона, то этим летом они стабилизировались. Остановка произошла на уровне 1800 долл. за квадратный метр, что на 35–40% больше уровня лета прошлого года. Причина стабилизации кроется в аномальном для летнего сезона росте предложения. «Покупатель, сталкиваясь с тем, что предложение не просто велико, а постоянно растет, откладывает на время покупку с тем, чтобы посмотреть, не появятся ли более интересные квартиры, не начнется ли торг на жилье. То есть паузу сделали покупатели, и вслед за ними остановились и цены», – говорит Евгений Михаленков.
Рост предложения в корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» тесно связывают с банковским кризисом, который, как известно, вышел на поверхность только в минувшем июле, но, по сути, процессы снятия вкладов из банков начались уже в мае. По словам Евгения Михаленкова, суммы вклада отечественного среднестатистического вкладчика, как правило, бывает недостаточно на покупку квартиры, ее хватает лишь на то, чтобы совершить доплату – продать старую квартиру и купить новую, доплатив. В результате в условиях, когда деньги хранить в банке стало опасно, а под подушкой – глупо, существенная часть вкладчиков просто перенесла свои квартирные дела на лето. «Если обычно у нас продавцы, занимающиеся подобными сделками, летом затихали и начинали свои операции только в сентябре, то сейчас им пришлось активно работать именно в летний период. В итоге предложение росло и цены стабилизировались», – рассказывает начальник маркетинга и аналитических исследований «ИНКОМ-Недвижимости». При этом, по его словам, интересен тот факт, что снижения цен предложения так и не произошло. Цена сделок отличалась от цен предложения только на сумму торга. Вновь же поступающие на рынок квартиры все равно стоили столько же, сколько и раньше.
«Сегодня мы видим, что предложение снова начинает сокращаться, и это заставляет ожидать скорый рост цен. Естественно он произойдет не завтра, вначале просто перестанут торговаться продавцы квартир, а после этого может начаться и подорожание. Скорее всего это случится ближе к концу сентября. Ну а с середины августа до середины сентября будет переходный период, и мы увидим, как постепенно рынок переворачивается: квартир становится меньше, покупатели становятся активнее, суммы торга снижаются, а к концу сентября продавцы и вовсе перестают торговаться. Конечно, до конца года рост вряд ли будет быстрым и сильным, ведь только что было затишье и покупатели еще не готовы к активному росту цен», – прогнозирует Евгений Михаленков.
Скидок этой осенью ожидать не стоит, так как предложение сокращается. Единственная ситуация, при которой снижение цен возможно, может произойти в том случае, если строители или девелоперы выставят завышенные цены на свои новостройки и увидят, что спроса на предлагаемое жилье нет. Однако, как говорит Евгений Михаленков, это «рабочий процесс». Даже когда три года подряд цены росли, были локальные снижения, когда застройщик опережал конъюнктуру.
Эксперты из компании «ДОН-Строй» также ожидают, что осенью на рынке недвижимости произойдет небольшой рост цен. Существует прогноз, что в самое ближайшее время из-за сложившейся ситуации на рынке энергоресурсов большое количество нефтедолларов будет направлено частными инвесторами в недвижимость. Это вызовет новую волну спроса на рынке, так как инвестиционная привлекательность столичного жилья по-прежнему остается на высоком уровне. Особенно это касается трех высших категорий недвижимости – «бизнес», «премиум» и «де-люкс», в которых и работает компания. Спрос в этом сегменте всегда превышает предложение, а следовательно, можно прогнозировать на осень умеренный рост цен в разумных пределах», – сказали в пресс-службе «ДОН-Строя». Кстати, о покупке недвижимости как способе финансовых вложений в России начали говорить уже достаточно давно, и с течением времени этот процесс только набирает обороты. Некоторые усматривают в нем своего рода замкнутый круг: цены растут – жилье становится все более привлекательным для инвестирования, привлекательность для финансовых вложений, в свою очередь, стимулирует спрос и тем самым подстегивает цены. По мнению многих экспертов, пока этот процесс неостановим.
Генеральный директор корпорация МИАН Нина Кузнецова утверждает, что этим летом покупательская активность на рынке недвижимости переживала спад. По ее мнению, определяющую роль в этом сыграл отложенный покупательский спрос, и основные причины недоверия к рынку недвижимости носили довольно субъективный характер. «К этим причинам можно отнести ажиотаж, связанный с так называемым банковским кризисом и заявлениями госчиновников о формировании рынка доступного жилья, и, конечно, традиционный спад спроса летом, в сезон отпусков. Все это послужило для многих поводом отложить решение жилищного вопроса до осени», – сказала Нина Кузнецова. При этом важно отметить, добавила гендиректор, что даже с учетом всех последних событий в экономике состояние рынка недвижимости уходящим летом поводов для беспокойства не давало. Более того, возвращение покупательского интереса к недвижимости было очевидно. Именно по этой причине не произошло резких изменений в ценах, хотя многие прогнозировали такое развитие событий. Сравнение динамики цен на рынке недвижимости прошлого лета с ценами мая-августа этого года показало, что изменения стоимости практически идентичны. Как и в прошлом году, во многом за счет традиционных летних скидок на некоторые объекты цены немного снизились, однако уже к началу осени следует ожидать, что они вернутся на прежние позиции и продолжат подниматься.
По прогнозу Нины Кузнецовой, уже в начале осени может произойти рост цен, «хотя его темпы, по-видимому, не будут такими высокими, как в предыдущий год, и составят порядка 1–1,5% в месяц». Уже сегодня на первичном рынке недвижимости стремительно увеличиваются темпы продаж. Следующим этапом скорее всего станет увеличение объемов сделок на вторичном рынке недвижимости – уже сейчас в этом сегменте наблюдается оживление, говорит гендиректор МИАН. «Думаю, что предпосылок для снижения цен сегодня не существует. Наоборот, при условии стабильной макроэкономической ситуации рост цен на рынке недвижимости продолжится», – прогнозирует Нина Кузнецова. Кстати, о большой роли макроэкономической ситуации в плане формирования цен упомянула в разговоре с «НГ» и заместитель директора Управления маркетинга и рекламы компании «Жилищный капитал» Екатерина Волкова. По ее словам, лето 2004 года было абсолютно предсказуемым с точки зрения законов сезонности и в соответствии с теми же законами нынешней осенью стоит ожидать увеличения спроса, а следом за этим и повышения стоимости жилья.
С тем, что результаты уходящего лета были вполне ожидаемыми, согласен и генеральный директор группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. Не было резких всплесков и колебаний цен, падений объемов продаж и проч. «Спрос уменьшился, темпы роста цен снизились, объемы продаж уменьшились – и это обычная ситуация для лета, плюс к этому некоторым образом, конечно, повлиял на рынок банковский кризис. Надо понимать, что рынок недвижимости инертен, он медленнее реагирует на изменение макроэкономических показателей, чем другие сектора экономики. Если бы кризис продолжал развиваться и перерос в общеэкономический, то мы заметили бы глобальные изменения через полгода-год, но все-таки нельзя сказать, что кризис прошел совсем уж бесследно», – отметил Вячеслав Тимербулатов.
Конечно, прошлым летом объемы продаж были выше, темпы роста цен были высокие и в целом активность в данном секторе экономики была выше, но прошлое лето являлось скорее исключением из правил. По сравнению с прошлым летом цены увеличились на 20%, как и предполагалось, и из планируемого коридора не выходили.
Осенью обычно происходит некоторый всплеск. Повышаются спрос, активность, объемы продаж, а вслед за ними и цены. «На вторичном рынке активность выше в силу его специфики, но обычно ситуация на этих секторах рынка идентичная, и изменения в одном секторе неизбежно влекут за собой изменения в другом», – рассказывает Вячеслав Тимербулатов.
По его словам, основным фактором, влияющим на ценообразование, конечно, является спрос и покупательские предпочтения. Кроме того, если банковский кризис получит развитие, это тоже может некоторым образом повлиять на рынок недвижимости. Крупные финансовые институты станут, возможно, более осторожны, но глобально на изменение кредитной политики банков ситуация не повлияет. Как говорит гендиректор «Конти», некоторые банки уже сегодня начали накапливать свободные денежные средства, продавая ликвидные активы и закрывая кредитные линии малым и средним банкам. Мелкие и средние банки, в свою очередь, сворачивают операции кредитования.
