Несбыточная американская мечта

Сегодня в России построение широкодоступной системы ипотечного кредитования можно считать задачей государственной. Государственная Дума, правительство и банкиры сломали немало копий по поводу ипотеки. Госстрой России разрабатывает собственную систему ипотеки, банки один за другим объявляют о готовности выдавать населению кредиты для покупки жилья, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выпустило не так давно первые ипотечные облигации на сумму в 1 млрд. руб. В общем, на первый взгляд в России скоро появится некое подобие американской модели ипотечного кредитования. Однако есть одно обстоятельство, которое с большой долей вероятности не даст осуществить эти мечты.

Если сравнить ставки по кредитам в России и США, то трудно не стать приверженцем заокеанской системы. В нашей стране банки дают кредиты в среднем под 12-15% годовых в валюте сроком максимум на 15 лет. Для сравнения - в Америке на середину июня этого года средняя ставка 30-летнего (!) ипотечного кредита составляла┘ 5,21%, а средняя ставка 15-летнего кредита - всего 4,6%. Однако и это еще не все. Американская модель построена таким образом, что позволяет привлекать в жилищную сферу миллиарды долларов частных и корпоративных инвесторов.

Американцы придумали весьма выгодную для всех ее участников схему. Непосредственно сам кредит на приобретение жилья выдает банк. При этом обеспечением кредита является залог приобретаемой недвижимости. После этого банк продает выданный кредит и передает закладную одному из ипотечных агентств - Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). При этом банк получает обратно выданные средства и остается оператором по кредиту, то есть получает платежи от заемщика и перечисляет агентству, за что получает определенный процент. Весь процесс от выдачи до выкупа занимает около двух месяцев.

После того как агентство выкупило достаточное количество кредитов у разных банков, оно формирует из них пулы и выпускает под них ценную бумагу. В основном это MBS (mortgage backed securities - ценные бумаги, обеспеченные ипотекой). MBS размещаются на фондовом рынке, и агентство становится фактически посредником между заемщиком, взявшим кредит, и инвестором, купившим ценную бумагу, перечисляя ему полученные от банков платежи и оставляя себе небольшую маржу.

Очень важно, что конкретная процентная ставка, по которой банки выдают кредиты, устанавливается не банком и даже не ипотечным агентством. Эту планку устанавливает рынок. Как правило, уровень ставки немного выше ставки по государственным ценным бумагам США.

Несмотря на невысокую доходность в 5-7%, ипотечные бумаги пользуются большим спросом на рынке из-за очень высокой надежности, которая обусловлена двумя причинами. Во-первых, ценные бумаги выпускает агентство под множество кредитов разных банков, что даже в случае неплатежей одного или нескольких заемщиков не вызывает кризиса неплатежей всего пула. Второй фактор является, пожалуй, самым важным и тем самым препятствием для внедрения американской модели в России.

Дело в том, что обязательства трех вышеназванных ипотечных агентств гарантированы государством. Именно это обстоятельство делает ипотечные бумаги практически безрисковыми. В результате основными и наиболее крупными инвесторами выступают пенсионные фонды и страховые компании.

В нашей стране правительство рассчитывает построить систему ипотечного кредитования по американскому образцу (с выпуском ценных бумаг), но без широкого участия в этом государства. Однако надо вспомнить тот факт, что вся система ипотеки в США была запущена исключительно за счет бюджетных денег. И сегодня наличие госгарантий является основным фактором, поддерживающим всю систему в равновесии.

Сегодня Пенсионному фонду РФ разрешено покупать ипотечные бумаги, обеспеченные госгарантиями. Есть только одна проблема - объем этих госгарантий пока ничтожен и позволяет продать в кредит всего пару тысяч средних двухкомнатных квартир. То есть денег на ипотечное кредитование нет. На то, чтобы американская модель прижилась на российской земле, не хватает нескольких миллиардов долларов.