Владимир Санько - Иван Валентинович, сейчас идет активное обсуждение правительственного законопроекта "Об обороте сельскохозяйственных земель". Какие проблемы, с вашей точки зрения, тут особенно важны?
- Закон абсолютно необходим, так как де-факто оборот земли существует. Нельзя оставлять целый сектор экономики вне рыночных отношений, которые уже узаконены в других секторах экономики. Рынок земли особенно процветает вокруг крупных городов. На землях сельскохозяйственного назначения как грибы растут красивые дома.
Я бы назвал этот законопроект "Об особенностях государственного регулирования ограниченного оборота земель сельскохозяйственного назначения". То есть речь не идет о свободной купле-продаже земли. Правительственный документ представляет собой компромиссный вариант шести законопроектов, которые были внесены и обсуждались в Государственной Думе.
Нужно иметь в виду, что сельское хозяйство не только сфера национальной экономики, бизнеса, предпринимательства, но эта еще среда обитания людей с их привычками, обычаями, укладом. Самобытность регионов тому подтверждение. К сожалению, в значительной мере этот фактор не учтен в законе. И возникнут серьезные проблемы, если региональные особенности будут проигнорированы.
Эти вопросы поднимались губернаторами на региональных совещаниях, где обсуждался законопроект. Я разделяю их точку зрения: эти нормы необходимо уточнить в федеральном законе или они должны быть отражены в региональном законодательстве. Здесь возможен принцип "двух ключей".
Нельзя забывать, что обширные территории земель сельскохозяйственного назначения у нас одновременно являются пограничными землями. Россия окружена не только доброжелателями. Поэтому необходимы весьма существенные и вместе с тем гибкие ограничения на приобретение земель сельхозназначения иностранными физическими и юридическими лицами. В общем это отражено в законопроекте.
В целом закон направлен на то, чтобы сельхозземли использовались в соответствии с их целевым назначением, но в то же время он содержит отсылки, предусматривающие перевод их в другие категории, например под жилищное строительство. Порядок перевода регулируется другими федеральными законами.
- Допустим, что закон хороший, но где гарантия, что он будет исполняться? Ведь и сейчас существуют законы, запрещающие освоение водоохранной зоны той же самой Москвы-реки.
- В силе государственной власти. На мой взгляд, она в значительной мере зависит от степени финансирования правоохранительных органов - судов, прокуратуры, милиции. Это напрямую связано с наведением порядка в сфере сделок с землей - если государство будет получать реальные деньги от этого, появятся средства и на финансирование структур, призванных контролировать исполнение законов.
- Правительство обещает в бюджете будущего года государственные расходы не увеличивать.
- По самым скромным оценкам оборот теневого рынка земли превышает 10 миллиардов долларов, это 20% федерального бюджета или объем финансирования всего оборонного комплекса. Принятие закона позволит вывести рынок земли из тени. И тогда государство будет получать за землю не смехотворные деньги, а ту огромную разницу, которую сейчас кладет себе в карман криминал или коррумпированный чиновник, например, из Одинцовского района. Бороться с этим можно только одним - прозрачными правилами осуществления земельных сделок, которые и определены в законе.
Покупая землю сельхозназначения, вы должны отдавать себе отчет, что на ней придется пахать-сеять, причем хозяйствовать хорошо, иначе государство может изъять землю безвозмездно.
- Многие эксперты считают, что ответственность за ненадлежащее и нецелевое использование земель недостаточно прописана.
- Здесь я полностью согласен. При пользовании сельхозугодьями определяющее значение имеет сохранение плодородия земли. Важно поддерживать высокое содержание гумуса, не допускать защелачивания, окисления почвы, заражения ее тяжелыми металлами, радионуклидами, гербицидами и пестицидами. Это необходимо четко отрегулировать.
- Принцип "двух ключей", о котором вы говорите, в недропользовании породил неразрешимые противоречия. Во избежание подобных ситуаций, какие, по вашему мнению, права должны быть предоставлены регионам?
- Прежде всего квалификационные требования к покупателю земель сельскохозяйственного назначения - они очень сильно могут различаться по регионам. На Юге России они должны быть более жесткие, чем в Нечерноземье. Очень важен социальный аспект этих требований. При смене владельца возникает вопрос о трудоустройстве и других социально-бытовых гарантиях местного населения.
Ответственность за ненадлежащее и нецелевое использование должна устанавливаться на федеральном уровне, но сами нормативы по поддержанию плодородия почвы, по засоренности ее различными химическими соединениями, о которых мы уже говорили, должны устанавливаться на региональном.
Наибольшая разноголосица существует по предельным размерам земельных участков.
- В проекте закона размер владений ограничен снизу: не менее 35% сельхозугодий административного региона.
- Формулировка неудачная. Она будет уточнена. Авторы законопроекта таким образом попытались подстраховаться от произвола местных законодателей, которые могут установить верхний предел владения в 0,5%. В соответствии с антимонопольным законодательством предельный размер земель в одном владении не может быть более 35% в данном административном районе.
Ограничение необходимо, чтобы землевладелец не получил вместе с землей и политическую власть. На мой взгляд, предельный размер владений все-таки должен определяться регионами.
- У нас поторопились и с 1991 года раздали земельные доли без выделения конкретных участков. Они уже сейчас в обороте. Решается ли эта проблема законопроектом?
- Приватизация земель сельскохозяйственного назначения в отличие от других отраслей была проведена практически безупречно. Земельные доли были определены в праве общей собственности без выделения этих участков в натуре. Да их и нельзя было выделять в натуре - это привело бы к серьезным социальным потрясениям, поскольку цены у земли не было, ее поделили поровну. Но из этой ситуации необходимо выходить постепенно. И в законе наконец вводится четкое понятие земельной доли - раз, документы, которые определяют право владения при общей долевой собственности, - два и, самое главное, предусмотрено, что если кому-то участок достался на лучших землях, то вводится понятие компенсации. И я думаю, что при формировании вторичного земельного рынка эти вопросы разрешатся, ведь рядом с деревней земля все равно будет дороже. А на сегодня более миллиона собственников земельных долей не определились, хотят ли они выделить свой участок. Такая земля будет выведена в отдельные массивы, чтобы не нарушать компактного землепользования, и тем, кто захочет получить свою долю, участки будут выделяться в этих массивах. Кроме того, в законе прописана процедура продажи земельного участка на аукционах с участием местных административных органов.
- Содержится ли в законопроекте норма об обязательной приватизации сельхозугодий?
- Нет. В ряде регионов земля до сих пор не приватизирована. Сегодня в стране почти 12 миллионов собственников земельных долей. При этом средний по России размер земельной доли около 7 гектаров. Сейчас приватизировано всего лишь 1,8 миллиона гектаров. Для тех регионов, где приватизация земель не осуществлена либо осуществлена не полностью, в законе дается право определять сроки проведения дальнейшей приватизации.
- Оборот земли возможен и на праве аренды, вот Егор Строев, руководитель рабочей группы президиума Госсовета по данному законопроекту, обратил внимание, что эта форма владения и пользования землей там не прописана.
- С принятием Земельного кодекса такие титулы, как "постоянное бессрочное пользование" и "пожизненное наследуемое владение", постепенно прекратят свое существование. Потому что при последующих трансакциях с землей она будет переоформляться либо в собственность, либо в аренду. На мой взгляд, это куда более понятные титулы и для инвесторов, и для гражданско-правового оборота.
